ПДВ при купівлі та продажу первинного житла: нюанси

При придбанні квартири у забудовника ПДВ виникає, оскільки це є «першим постачанням» житла. Подальший продаж цієї квартири компанією фізичній особі звільняється від оподаткування ПДВ як «друге постачання».

Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4722, звільняються від оподаткування операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), крім першого постачання.

Тобто, перше постачання (від забудівника) оподатковується за ставкою 20%.Наступні передачі майнових прав або готового житла звільняються від ПДВ.

Першим постачанням вважається перша передача готового новозбудованого житла у власність покупця або постачання послуг зі спорудження такого житла за рахунок замовника.
Оскільки забудовник вперше передає право власності на новозбудовану квартиру вашій компанії, він зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ. Ваша компанія має право на податковий кредит на підставі зареєстрованої податкової накладної.

Згідно з тим же пп. 197.1.14 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла, крім їх першого постачання.

Оскільки перше постачання вже відбулося (від забудовника до компанії), продаж цієї квартири компанією будь-якій іншій особі (у тому числі фізичній) вважається другим постачанням.
Така операція є пільговою (звільненою від ПДВ). Компанія повинна скласти податкову накладну з поміткою «Без ПДВ» та посиланням на зазначений пункт ПКУ.

Якщо ваша компанія є платником ПДВ і при купівлі квартири у забудовника включила суму ПДВ до складу податкового кредиту, то при подальшому продажу цієї квартири (який є звільненою операцією) виникає обов'язок нарахувати компенсуючі податкові зобов'язання.

Відповідно до п. 198.5 ПКУ, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання, якщо придбані товари (нерухомість) починають використовуватися в операціях, звільнених від оподаткування.
Це означає, що компанія фактично має «повернути» раніше отриманий податковий кредит, нарахувавши ПДВ на вартість придбання квартири.

Раді допомогти, звертайтесь ще!