Розірвання договору оренди: ризики при податковій перевірці

ДД.Відповідно до ст.654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається.У березні 2022 року, посилаючись на форс-мажорні обставини (введення ВС, бойові дії, неможливість користуватися приміщенням),Сторони Договору оренди нежитлового приміщення (Орендар та Орендодавець) уклали Дод. угоду про дострокове розірвання договору оренди,що був при заключенні посвідчений нотаріусом, у простий письмовій формі.
Дод. угода нотаріусом не була посвідчена у з'язку з тим , що реєстри на той час були закриті, не працювали.
Чи може , оформлене таким чином розірвання договору, потягнути за собою відповідні проблеми при податковій перевірці?

СК

Стефанія, консультант

експерт

03.04.2026 | 16:44

Очікує відповідь

Так, така форма розірвання договору створює ризики і може викликати питання під час податкової перевірки.

Згідно зі ст. 654 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863, зміна або припинення договору повинні оформлюватися у тій самій формі, що й сам договір, якщо інше не передбачено законом або умовами договору. Оскільки договір оренди був нотаріально посвідчений, додаткова угода про його розірвання також мала бути посвідчена нотаріально.

Недотримання вимоги щодо нотаріального посвідчення має наслідки, визначені ч. 1 ст. 220 ЦКУ, відповідно до якої правочин є нікчемним у разі недодержання встановленої законом нотаріальної форми. Це означає, що з правової точки зору договір оренди може вважатися таким, що не припинився, незважаючи на підписання додаткової угоди у простій письмовій формі.

У межах податкової перевірки це може призвести до того, що контролюючий орган не визнає припинення орендних відносин. Для орендодавця це ризик донарахування доходу від оренди та відповідних податкових зобов’язань, зокрема з урахуванням норм Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text щодо визначення об’єкта оподаткування. Для орендаря можливе трактування користування майном як безоплатно отриманої послуги з відповідними податковими наслідками.

Обставини воєнного стану та відсутність доступу до реєстрів самі по собі не змінюють вимог до форми правочину. Форс-мажор звільняє від відповідальності за невиконання зобов’язань, але не змінює порядок їх припинення.

Водночас важливе значення має фактичне повернення об’єкта оренди. Відповідно до ч. 2 ст. 795 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863, договір найму припиняється з моменту повернення майна наймачем, що оформлюється відповідним актом. Наявність такого акта може використовуватися як доказ припинення користування майном, але не замінює вимогу щодо належної форми розірвання договору.

Раді допомогти, звертайтесь ще!