Податкові наслідки продажу земельної ділянки та нежитлової будівлі

Продаж земельної ділянки та нежитлової будівлі підприємством — платником податку на прибуток і ПДВ фізичній особі оподатковується за правилами податку на прибуток на підставі бухгалтерського фінансового результату, будівля оподатковується ПДВ за ставкою 20%, а операція з продажу земельної ділянки звільняється від ПДВ за умови виділення її вартості окремо.

Об’єкт оподаткування податком на прибуток визначається на підставі фінансового результату до оподаткування, визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до правил бухгалтерського обліку, з подальшим коригуванням на податкові різниці, якщо вони застосовуються (Податковий кодекс України, пп. 134.1.1 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text). У бухгалтерському обліку дохід від реалізації необоротних активів відображається у складі інших операційних доходів, а їх балансова вартість списується до витрат відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку та правил застосування рахунків бухгалтерського обліку (Інструкція про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку, затверджена наказом Мінфіну №291 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0893-99).

Проведення:
Відображено дохід від реалізації необоротного активу — Дт 361 – Кт 712
Списано балансову вартість реалізованого активу — Дт 943 – Кт 10
Відображено ПДВ з продажу будівлі — Дт 712 – Кт 641

База оподаткування ПДВ визначається окремо для кожного об’єкта. Для нежитлової будівлі операція є постачанням товару та оподатковується ПДВ за ставкою 20 %. База оподаткування визначається виходячи з договірної вартості, але не може бути нижчою за балансову (залишкову) вартість об’єкта основних засобів за даними бухгалтерського обліку станом на початок звітного періоду, в якому здійснюється постачання (Податковий кодекс України, п. 188.1 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4551).

Операція з постачання земельної ділянки звільняється від оподаткування ПДВ відповідно до пп. 197.1.21 Податкового кодексу України. Для застосування цього звільнення земельна ділянка повинна продаватися як окремий об’єкт, тобто мати окремий кадастровий номер і бути виділена у договорі купівлі-продажу з окремою вартістю. Якщо ж вартість землі не виділена і входить до вартості будівлі, то вся сума операції може розглядатися як постачання нерухомості, що підлягає оподаткуванню ПДВ за загальною ставкою.

Податкові різниці виникають у разі застосування різниць відповідно до розділу III Податкового кодексу України. При реалізації об’єкта основних засобів фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму бухгалтерської залишкової вартості такого об’єкта та зменшується на суму його податкової залишкової вартості (Податковий кодекс України, ст. 138 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text). Щодо земельної ділянки податкові різниці не виникають, оскільки земельні ділянки не підлягають амортизації та не включаються до об’єктів податкової амортизації (Податковий кодекс України, пп. 14.1.138).

Додаткові зауваження. У разі продажу майна фізичній особі підприємство повинно також врахувати податкові наслідки у випадку продажу за ціною нижче звичайної. Різниця між ринковою та фактичною ціною може розглядатися як дохід фізичної особи у вигляді додаткового блага, що включається до оподатковуваного доходу відповідно до пп. «е» пп. 164.2.17 Податкового кодексу України. У такому випадку підприємство виконує функції податкового агента та повинно нарахувати і утримати податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18 % із натуральним коефіцієнтом та військовий збір за ставкою 5 %, а також відобразити такий дохід у додатку 4ДФ Податкового розрахунку. (ознака 126)

Договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню (Цивільний кодекс України, ст. 657 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863). Після відчуження об’єктів підприємство також повинно подати повідомлення про зміну стану об’єктів оподаткування за формою №20-ОПП відповідно до Порядку обліку платників податків і зборів №1588 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1562-11.

Крім того, платник ПДВ складає податкові накладні: окремо на операцію з постачання будівлі (оподатковується за ставкою 20 %) та окремо на операцію з постачання земельної ділянки, яка зазначається як операція, звільнена від оподаткування ПДВ згідно з пп. 197.1.21 Податкового кодексу України.

Раді допомогти, звертайтесь ще!