ФОП 3 групи: посередництво, оренда нерухомості та податкові аспекти

Так, ФОП 3-ї групи може надавати такі послуги. Більше того, згідно з нормами Податкового кодексу України (ПКУ), пп. 170.1.3, оренда нерухомості нерезидента в Україні можлива виключно через уповноважену особу (ФОП або юрособу-резидента).

1. Чи може ФОП 3-ї групи бути посередником?
Так. Законодавство зобов’язує нерезидента-фізособу укласти письмовий договір із ФОП або юридичною особою, які будуть виконувати представницькі функції. ФОП 3-ї групи має право надавати послуги як резидентам, так і нерезидентам. У цій схемі ФОП виступає податковим агентом нерезидента.

2. Які податки та з яких сум сплачувати?
Оподаткування розділяється на два рівні: податки самого ФОП та податки, які ФОП утримує з нерезидента.

Податки ФОП (з власного доходу):

Єдиний податок: 5% (або 3% + ПДВ) сплачується лише з суми винагороди (комісії) ФОП за посередницькі послуги. Сама сума орендної плати, яка транзитом проходить через ФОП до нерезидента, не є доходом ФОП.
Військовий збір (ВЗ): з 1 січня 2025 року ФОП 3-ї групи сплачує 1% від власного доходу (комісії).
Податки, які ФОП утримує з нерезидента (з суми оренди): Оскільки ФОП є податковим агентом, він зобов’язаний утримати з повної суми орендної плати:

ПДФО: 18% (ПКУ, п. 167.1).
Військовий збір: 5% (згідно з новими ставками з 1 грудня 2024 року для доходів фізичних осіб).
Важливо: Якщо між Україною та країною нерезидента укладено Конвенцію про уникнення подвійного оподаткування, ставка ПДФО може бути нижчою, але лише за умови надання нерезидентом легалізованої довідки про його резидентство (ПКУ, п. 103.4). На військовий збір конвенції не поширюються — він завжди 5%.
3. На який рахунок сплачувати оренду іноземцю?
Орендар (той, хто знімає житло) має перераховувати кошти на рахунок ФОП-посередника. ФОП, у свою чергу, після утримання податків, перераховує чистий дохід нерезиденту.

Нерезидент може відкрити рахунок в українському банку (тип «Н») або отримувати кошти на закордонний рахунок.
При переказі коштів за кордон ФОП має враховувати актуальні обмеження НБУ щодо валютних операцій у період воєнного стану.
4. Як відобразити виплати у додатку 4ДФ?
Звітність подається щомісяця (згідно з правилами, що діють з 2025 року):

Орендар (якщо це суб'єкт господарювання) відображає виплату ФОПу-посереднику за ознакою доходу «157».
ФОП-посередник відображає виплату доходу нерезиденту за ознакою доходу «196» (дохід, виплачений представником нерезидента згідно з ПКУ, пп. 164.2.5). У цій графі вказується нарахований ПДФО (18%) та ВЗ (5%).
5. Чи потрібно нерезиденту реєструватися у податковій?
Так, нерезиденту обов’язково потрібно отримати РНОКПП (ідентифікаційний код) в Україні.

Без РНОКПП ФОП не зможе ідентифікувати отримувача доходу в звітності 4ДФ.
Виплата доходу нерезиденту без РНОКПП є порушенням, яке унеможливлює коректне виконання функцій податкового агента.
Реєструватися як ФОП нерезиденту не обов’язково, достатньо мати статус фізичної особи з українським податковим номером.

Раді допомогти, звертайтесь ще!