Оренда нерухомості фізособою та ФОП: можливості та обмеження

Так, така ситуація можлива, але лише за умови чіткого розмежування видів діяльності та відсутності у ФОП діяльності з оренди нерухомості; в іншому разі існує високий ризик втрати права на спрощену систему.

Здавання в оренду нерухомого майна та здавання в оренду обладнання є різними видами діяльності та охоплюються різними кодами КВЕД. Оренда нерухомого майна належить до КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Оренда рухомого майна (обладнання) здійснюється за іншими КВЕДами залежно від виду обладнання (наприклад, група 77 КВЕД).

Якщо фізична особа — підприємець на 2 групі єдиного податку не має КВЕДу 68.20 і не здійснює підприємницьку діяльність з оренди нерухомості, вона може здавати нерухоме майно як звичайна фізична особа, а обладнання — як ФОП. У такому разі дохід від оренди нерухомості оподатковується за правилами для фізичних осіб: податковий агент (орендар) утримує та сплачує 18 % ПДФО і 5 % військового збору (пп. 170.1.1, п. 168.1 Податкового кодексу України). Дохід від оренди обладнання оподатковується в межах спрощеної системи як дохід ФОП 2 групи за умови, що орендар — платник єдиного податку та діяльність відповідає вимогам пункту 291.4 Податкового кодексу України.

Водночас одночасне здавання одного й того ж виду нерухомого майна і як ФОП, і як фізична особа є найбільш ризиковим варіантом. Податкові органи послідовно зазначають, що фізична особа — підприємець, яка надає в оренду частину нерухомості як фізична особа, а іншу частину — як ФОП, не має права застосовувати спрощену систему оподаткування. У такій ситуації дозволені лише два варіанти: або надання нерухомості в оренду виключно як ФОП на загальній системі, або виключно як фізична особа — не суб’єкт господарювання. Цю позицію прямо викладено в роз’ясненні ДПС у ЗІР:
https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=37279

Окремо слід враховувати обмеження, встановлені для ФОП — платників єдиного податку пунктом 291.5.3 Податкового кодексу України. Єдинники не мають права надавати в оренду в межах підприємницької діяльності земельні ділянки площею понад 0,2 га, житлові приміщення площею понад 400 кв. м та нежитлові приміщення площею понад 900 кв. м. Ці обмеження стосуються лише діяльності ФОП, але не поширюються на здавання майна в оренду як фізичною особою. Водночас спроба формально «обійти» ці обмеження шляхом поділу об’єкта між ФОП і фізособою податковими органами розцінюється як порушення умов перебування на спрощеній системі.

Якщо ФОП має у реєстраційних даних КВЕД з оренди нерухомості, але фактично планує здавати нерухомість як фізична особа, така модель також є вкрай ризиковою. Для зниження ризиків доцільно виключити КВЕД 68.20 з реєстраційних даних ФОП і здійснювати оренду нерухомості виключно як фізична особа, залишивши у ФОП лише діяльність з оренди обладнання як окремий, інший вид господарської діяльності.

Раді допомогти, звертайтесь ще!