Безоплатна оренда на три місяці: нюанси договору та ремонту

Так, можна обумовити в договорі, що перші 3 місяці оренди будуть безоплатними, але це створює податкові наслідки для обох сторін і ризики, особливо якщо орендар — ФОП на спрощеній системі.

Водночас законодавство і податкова практика не забороняють встановлювати в договорі період безоплатного користування майном як елемент договірних умов. Однак таке безоплатне користування фактично є наданням послуги, що має економічну природу, і податківці можуть розглядати його як отримання доходу в натуральній формі.

Фізична особа — підприємець, яка є платником єдиного податку, при безоплатному користуванні майном отримує дохід у вигляді безоплатно отриманої послуги, оскільки згідно з п. 292.3 Податкового кодексу України дохід включає вартість безоплатно отриманих послуг у вигляді різниці між звичайною ціною таких послуг і фактично сплаченою сумою. Ринкова вартість безоплатного періоду оренди включається до доходу ФОП і впливає на базу єдиного податку. Крім того, якщо безоплатне право користування поєднується з обов’язком здійснити ремонт в рахунок орендної плати, це може бути розцінено як негрошовий розрахунок (бартер), а відповідно до п. 291.6 Податкового кодексу України для платників єдиного податку розрахунки інших формою, ніж грошовою, не допускаються. Це може призвести до втрати статусу платника єдиного податку та переходу на загальну систему оподаткування.

Для ТОВ надання безоплатних послуг — в тому числі права користування приміщенням — є операцією, яка з податкової точки зору вважається постачанням (Податковий кодекс України, п. 188.1). Навіть якщо орендна плата не стягується, база оподаткування за ПДВ визначається за ринковою ціною такої послуги, і ТОВ повинно нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ у розмірі 20 % (без фактичного надходження коштів, але з обов’язковим нарахуванням як за звичайну операцію).

Що стосується ремонту приміщення, то відповідно до ст. 776 Цивільного кодексу України орендар несе витрати на поточний ремонт, а капітальний — орендодавець, якщо інше не встановлено договором. Якщо ФОП проводить ремонт, який поліпшує майно, і ця вартість не відшкодовується грошима, такі поліпшення можуть бути визнані додатковим благом для ТОВ, що також має податкові наслідки.

Щоб уникнути ризиків, у договорі доцільно:
— передбачити символічну плату за період користування, що уникає трактування як безоплатного;
— чітко прописати, що ремонт здійснюється за власний рахунок орендаря, але не залічується в оплату оренди;
— визначити порядок документального оформлення ремонту (кошториси, акти виконаних робіт), окремо від зобов’язань щодо орендної плати.

У такому разі орендар не включатиме вартість безоплатних місяців до доходів як натуроплату, а ТОВ уникатиме необхідності нараховувати ПДВ та доходи від безоплатного постачання послуг.

Раді допомогти, звертайтесь ще!