Вибір між продажем та подарунком нерухомості: податкові наслідки

Продаж за ринковою ціною є економічно вигіднішим варіантом, ніж дарування.

У разі продажу об’єкта нерухомості фізичній особі — директору та власнику підприємства — підприємство, яке перейшло на загальну систему оподаткування, оподатковує дохід від продажу у складі фінансового результату до оподаткування відповідно до пп. 134.1.1 Податкового кодексу України. Дохід від реалізації включається до доходів, а залишкова вартість об'єкта нерухомості зменшує фінрезультат. Якщо підприємство зареєстроване платником ПДВ, а нерухомість - нежитлова, то відповідно до п. 188.1 Податкового кодексу України, база оподаткування не може бути нижчою за балансову (залишкову) вартість, і на цю суму нараховується ПДВ за ставкою 20%. Якщо це житлова нерухомість, діє звільнення від ПДВ.

У випадку, якщо продаж відбувається за ціною, нижчою за ринкову, різниця між ринковою вартістю та ціною продажу вважається додатковим благом фізичної особи — покупця. Вона підлягає оподаткуванню за правилами пп. «е» пп. 164.2.17 Податкового кодексу України: 18% ПДФО із натуральним коефіціжнтом (тото 1,21951219 х 18% х на суму знижки) та 5% військового збору. (5% х сума знижки від звичайної ціни)

У разі безоплатної передачі (дарування) об’єкта нерухомості підприємство також включає залишкову вартість об’єкта до витрат (Дт 949), що впливає на фінансовий результат. Однак при цьому, згідно з п. 188.1 Податкового кодексу України, нараховується ПДВ у розмірі 20% на балансову вартість об’єкта (якщо це не житлова нерухомість). Крім того, фізична особа — одержувач подарунка — зобов’язана включити вартість об'єкта до свого оподатковуваного доходу на підставі пп. 164.2.10 Податкового кодексу України, податковий агент -підпрємство повинно сплатити ПДФО за ставкою 18% з натуральним коефіціжнтом застосувавши натуральний коефіцієнт 1,219512 згідно з п. 164.5 Податкового кодексу України, і військовий збір у розмірі 5%, Дохід фізособи від подарунка - оціночна вартість х натуральний коефіцієнт, ця сума ставиться в 4ДФ. ознака 126. Від цієї суми береться ПДФО 18%. А військовий збір береться від чистої оціночної вартості, без коефіцієнта.

При будь-якому варіанті необхідно мати підтвердження ринкової вартості об'єкта нерухомості у вигляді професійної оцінки.

Проведення:

Продаж нерухомості:

Доходи від реалізації об'єкта – Дт 361 – Кт 742
Списання залишкової вартості – Дт 949 – Кт 10
Нарахування ПДВ – Дт 742 – Кт 6432

Дарування нерухомості:

Списання залишкової вартості – Дт 949 – Кт 10
Нарахування ПДВ – Дт 949 – Кт 6432

Нарахування податків ДТ949Кт6411,642, сплата податків ДТ6411,642 Кт311

Якщо вартість продажу майна нижча за ринкову, податки на дохід у вигляді додаткового блага від "знижки" утримує підприєство, але якщо немає доходу фізособи , з якого можна утримати/компенсувати такі податки (наприклад зарплати) - тоді фізособа повинна компенсувати податки шляхом внесення сум на рахунок , інакше сплалта податків за рахунок підприємсва буде ще одним додатковим благом. фізособи, що також потребує сплати окремо з нього податків з урахуванням «натурального» коефіцієнта, і так виходить замкнуте коло. Тому, продавати краще не нижче ринкової ціни.

Раді допомогти, звертайтесь ще!