ПДВ нарахування: договірна чи оціночна вартість землі

Оціночна вартість не має відношення до бази оподаткування ПДВ. Відповідно до п. 188.1 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20251005#n4551 База оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості... ПРи цьому база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції.

Тобто ПДВ нараховується із договірної вартості, але не менше балансової.

Але операція із продажу земельних ділянок звільняється від оподаткування ПДВ. Так, відповідно до пп. 197.1.21 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4722 Звільняються від оподаткування операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства.

Тобто, якщо варість ділянки включається до вартості нерухомості, то операція із постачання оподатковується ПДВ на загальних підставах за ставкою 20 %.

Якщо ж окремо визначається вартість нерухомості, а окремо вартість земельної ділянки, то продаж нерухомості оподатковується ПДВ, а продаж земельної ділянки звільняється від оподаткування. Із цим погоджуються і податківці (наприклад, Індивідуальну податкову консультацію ДФС від 13.09.2018 № 4020/ІПК/02-32-12-01 http://consultant.parus.ua/?doc=0B8MP7F14A , лист ДПС від 15.06.2012 № 16675/7115-3417-26 https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/v1667837-12#Text). Причому, на їхню думку, порядок обкладення ПДВ не залежить від кількості укладених договорів купівлі-продажу такої земельної ділянки та об’єктів нерухомості: один договір на купівлю-продаж земельної ділянки та об’єкта нерухомості, розташованого на ній, чи два окремих договори на купівлю-продаж земельної ділянки і на об’єкт нерухомості. Головне, щоб у договорі вартість земельної ділянки була відокремлена від вартості об’єкта нерухомості.

Водночас податківці висувають ще одну умову для звільнення продажу земельної ділянки від обкладення ПДВ: така ділянка має бути відображена в обліку як окремий об’єкт нерухомості. І це, звісно, логічно. Адже відповідно до НП(С)БО 7 «Основні засоби» в бухобліку земельні ділянки та об’єкти нерухомості мають відображатися на різних рахунках, адже за своєю економічною суттю вони надто різні та мають різні строки корисного використання.

Раді допомогти, звертайтесь ще!