Заголовок тимчасово відсутній

Свого часу Мінбуд у листі від 08.08.2012 р. № 7/17-12928 зазначав, що роботи по заміні покрівлі, вікон, дверей, утеплення (або гідроізоляція) фасадів не передбачають перебудови введених в експлуатацію об’єктів будівництва, зміну їх функціонального призначення або геометричних розмірів. Тому такі роботи можуть бути класифіковані як капітальний ремонт. Водночас Мінбуд підкреслив, що такі роботи можуть спричиняти і підвищення техніко-економічних показників об’єкта, тобто його поліпшення.

Відповідно утеплення покрівлі/будівлі може розцінюватися і як капремонт, і як поліпшення — у цьому питанні все індивідуально.

Слід урахувати, що:

— поліпшення — орендар має право здійснити тільки з дозволу орендодавця (ст. 778 ЦКУ). Інакше — він не може вимагати компенсацію від орендодавця;

— поточний ремонт — прямий обов’язок орендаря, якщо сторони не передбачили в договорі інше (ч. 1 ст. 776 ЦКУ). Тому в загальному випадку орендар несе витрати на поточний ремонт за свій рахунок і без отримання компенсації;

— капітальний ремонт — це обов’язок орендодавця, якщо, знову ж таки, інше не передбачене договором.

Бухгалтерський облік. Тут важливо визначити:

(1) приводять такі роботи з утеплення приміщення до збільшення майбутніх економічних вигод чи ні (тобто це будуть поліпшення чи капремонт);

(2) буде здійснюватися компенсація поліпшень орендодавцем чи ні. Адже якщо орендодавець компенсує вартість ремонту/поліпшення, то фактично для орендаря ця операція розцінюватиметься як реалізація таких робіт/послуг.

Якщо утеплення розцінюємо як капремонт, який не спричиняє збільшення майбутніх економічних вигод.

Якщо орендодавець не буде компенсувати його вартість. У такому разі витрати на ремонт (Кт 20, 661, 651, 685) включаємо до витрат поточного періоду (залежно від напряму використання приміщення) — (Дт 23, 91, 92, 93). З вартості «покупних» матеріалів та послуг орендар має право показати податковий кредит з ПДВ.

Якщо вартість ремонту компенсується орендодавцем. У такому разі:

— у бухобліку — орендар спершу формує собівартість ремонтних робіт на окремому рахунку — 23 «Виробництво». Тобто витрати на ремонт об’єкта він відображає проводкою Дт 23 «Виробництво» — Кт 20, 661, 651, 631, 685 тощо.

У такому разі орендар не створює в себе жодних необоротних активів, тобто на субрахунку 117 витрати не обліковує.

Далі, у момент передачі виконаних робіт, орендар визнає дохід від реалізації таких робіт — за кредитом субрахунку 703 «Дохід від реалізації робіт, послуг» (Дт 377 — Кт 703). І одночасно списує собівартість виконаних робіт на витрати (Дт 903 — Кт 23). Якщо вартість ремонту зараховуватимуть у рахунок орендної плати, то на зараховану суму орендар робить проводку: Дт 685 — Кт 377. При цьому в зарахуванні бере участь саме нарахована сума орендної плати;

— ПДВ — суми «вхідного» ПДВ за витратами на ремонт об’єкта оренди орендар має право віднести до складу податкового кредиту в загальному порядку (п. 198.3 ПКУ). Компенсація вартості ремонту вважається нічим іншим, як постачанням товарів/послуг. Тому на дату оформлення акта приймання-передачі виконаних робіт або отримання компенсації від орендодавця (залежно від того, яка подія відбулася першою) — орендар нараховує податкові зобов’язання з ПДВ.

База ПДВ — договірна вартість постачання (сума компенсації), але не нижче ціни придбання «ремонтних» робіт, а якщо такі роботи здійснював безпосередньо орендар, то не нижче звичайних цін (п. 188.1 ПКУ).

Якщо це поліпшення. Тут також важливо визначити, будуть витрати компенсуватися орендодавцем чи ні.

Якщо не компенсуватимуться. У такому разі:

— у бухобліку — витрати на ремонти/поліпшення, які спричиняють збільшення майбутніх економічних вигод, збираються спочатку на субрахунку 153 (Дт 153 — Кт 20, 661, 651, 685). А потім списуються в дебет субрахунку 117 — формується окремий «віртуальний» об’єкт необоротних активів (п. 8 П(С)БО 14): Дт 117 — Кт 153. Амортизують такий об’єкт одним з двох методів — прямолінійним або виробничим (п. 27 П(С)БО 7);

Строк амортизації поліпшень у цьому випадку доцільно встановити виходячи з того, скільки ще часу поліпшений об’єкт перебуватиме в орендаря.

— у податковоприбутковому обліку — якщо поліпшення об’єкта оренди відповідає «податковому» визначенню основних засобів (п.п. 14.1.138 ПКУ), за таким об’єктом високодохідникам потрібно визначати «амортизаційні» різниці (пп. 138.1, 138.2 ПКУ). При цьому для податковооблікових цілей об’єкт «поліпшення» слід відносити до основних засобів групи 9 з мінімальним строком амортизації 12 років (див. лист ДФСУ від 19.03.2018 р. № 1092/6/99-99-15-02-02-15/ІПК). У протилежному випадку (якщо сума поліпшення менше 20000 грн) різниці не визначають;

— ПДВ — суми «вхідного» ПДВ за витратами на ремонт і поліпшення об’єкта оренди орендар має право віднести до складу податкового кредиту в загальному порядку (п. 198.3 ПКУ).

Якщо орендодавець компенсує витрати на поліпшення. У такому разі тут правила такі самі, як і при капремонті, вартість якого компенсується орендодавцем. Орендар не створює в себе жодних необоротних активів, тобто на субрахунку 117 поліпшень не обліковує. Він формує собівартість робіт з поліпшення на окремому рахунку — 23 «Виробництво» (Дт 23 «Виробництво» — Кт 20, 66, 65, 63, 68 тощо). І далі ця операція відображається, по суті, як реалізація робіт/послуг. Для цілей ПДВ це буде операція постачання (податкові зобов’язання нараховуються за першою подією: або при отриманні компенсації, або при підписанні акта приймання-передачі робіт з поліпшення приміщення).

Раді допомогти, звертайтесь ще!