Податкова трактування акта виконаних робіт: ризики та нюанси

Сам по собі акт наданих послуг, складений 31 жовтня, не означає, що старий договір оренди автоматично продовжився ще на один день. Вирішальне значення має, за який період у цьому акті нарахована орендна плата і коли фактично було повернуто приміщення.

За ч. 2 ст. 793 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3842 договір найму будівлі або її частини строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

У вашій ситуації старий договір діяв до 30.10, і цього ж дня приміщення було повернуто орендодавцю. Для оренди будівлі саме повернення майна оформлюється відповідним актом, і з моменту такого повернення припиняються відносини за договором оренди. Тобто якщо є акт повернення приміщення від 30.10 і фактично старий договір після цієї дати не виконувався, підстав вважати, що він продовжився до 31.10, немає.

Не змінює цього і ст. 764 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3728. Автоматичне поновлення можливе, якщо після закінчення строку договору орендар продовжує володіти або користуватися майном, а орендодавець протягом місяця не заперечує. У вас, навпаки, 30.10 оформлено повернення за старим договором і одночасно передання приміщення вже за новим договором.

Тому схема документів виглядає логічно:

30.10 — закінчується старий договір;
30.10 — акт повернення приміщення за старим договором;
30.10 — укладається новий договір;
30.10 — акт приймання-передачі приміщення за новим договором;
31.10 — складається акт наданих послуг за старим договором, але за період оренди по 30.10 включно.

Тут дуже важливо, щоб у самому акті від 31.10 було чітко зазначено, наприклад: «Послуги з оренди складського приміщення за період з 01.10.2026 по 30.10.2026 згідно з договором № …». Тоді 31.10 — це лише дата складання первинного документа, а не дата фактичного користування приміщенням.

Це узгоджується і з правилами первинного обліку: первинний документ має містити зміст та обсяг господарської операції, а для оренди істотним є зазначення дати або періоду найму. Чинна ст. 9 Закону № 996 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/996-14#n155 прямо оперує поняттям «дата (період) … найму (оренди)» у первинному документі.

Ризик виникне, якщо в акті від 31.10:

написано просто «оренда за жовтень» без уточнення періоду;
нарахована орендна плата включно за 31 жовтня;
відсутній акт повернення за старим договором від 30.10;
або документи фактично показують, що 31.10 орендар продовжував користуватися приміщенням саме за старим договором.

Тоді контролюючий орган теоретично може поставити питання, чи не тривали фактичні відносини за старим договором після 30.10.

Але якщо є акт повернення 30.10, старий договір прямо закінчується 30.10, а акт від 31.10 підтверджує послуги лише за період до 30.10, я не бачу достатніх підстав трактувати дату складання акта як продовження строку оренди до трьох років.

Практично я б змінила формулювання акта, якщо там зараз просто зазначено «оренда за жовтень». варто додати конкретно «за період по 30.10.2026 включно». Це прибирає головний ризик.

Раді допомогти, звертайтесь ще!