Зміни в оподаткуванні оренди нерухомості: ставки податків 2026 року

Якщо до 23.10 орендна плата не сплачувалась авансом, акт нарахування орендної плати за жовтень підписано 31.10.2026, то до всієї суми оренди за цей місяць застосовується ставка ПДФО 5%.

З 23.10.2026 набрали чинності:

1. Закон України від 15.10.2026 №5025-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо особливостей оподаткування податком на додану вартість операцій з дистанційного продажу товарів, які переміщуються (пересилаються) через митний кордон України у міжнародних поштових та експрес-відправленнях», який виклав пп. 170.1.4 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) в такій редакції:

170.1.4. Доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1 - 170.1.3 цього пункту (крім доходів від надання в оренду об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин), оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу.

Доходи від надання в оренду об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин) оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

2. Закон України від 09.06.2026 №4903-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо впровадження міжнародного автоматичного обміну інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи, та оподаткування таких доходів», який виклав пп. 170.1.5 ПКУ в такій редакції:

170.1.5. Якщо орендар є фізичною особою, яка не є самозайнятою особою, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку - орендодавець. При цьому:

а) дохід такого платника податку - орендодавця від надання в оренду об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин) оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу;

б) дохід такого платника податку - орендодавця від надання в оренду об'єктів нерухомості (їх частин), інших, ніж зазначені в підпункті «а» цього підпункту, оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу...

При цьому в пп. 170.1.4 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n3965 вказано, що доходи від надання в оренду об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин) оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною п. 167.2 ПКУ.

Це означає, при оподаткуванні доходів фізособи від оренди нерухомого майна оподаткування такого доходу відбувається в момент його нарахування або виплати (яка дата є «першою подією»).

При цьому доходи від оренди в бухобліку нараховують на підставі первинного документа – часто це акт нарахування оренди.

У цього первинного документа є конкретна дата складання, наприклад, 31.10.2026, як обов'язковий реквізит первинного документа за визначенням ст. 9 Закону України від 16.07.1999 №996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні».

Тому, на нашу думку, оскільки дата нарахування доходу від оренди нерухомого майна зафіксована в первинному документі (31.10.2026) і припадає вже на період після зміни ставки ПДФО, то вся сума оренди за жовтень місяць 2026 має оподатковуватись за ставкою 5%.

Якщо ж виплату орендної плати за жовтень 2026 року проводили авансом до 23.10.2026, то ці доходи мали бути оподатковані при виплаті за ставкою ПДФО 18%. Перерахунку станом на 31.10.2026 робити не треба.

Ми дотримуємось позиції, що розподіляти місяць по періодах з метою оподаткування не потрібно. Проте остаточну крапку в цьому питанні має поставити податкова. Ми не виключаємо, що ДПС може надати і іншу позицію – наприклад, щодо пропорційного розподілу орендної плати за жовтень пропорційно календарним дням для цілей оподаткування цих частин ПДФО відповідно 18% та 5%.

Редакція 7eminar вже звернулась до ДПС з проханням надати роз'яснення з даного питання.
Нагадаємо, що з орендної плати при нарахуванні/виплаті також утримується військовий збір 5%, змін по ньому не було.

Раді допомогти, звертайтесь ще!