Податки і зобов'язання при переуступці прав на квартиру

При відступленні права за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості за ціною, що дорівнює понесеним витратам, у Покупця 1 не виникає оподатковуваного доходу, забудовник нараховує ПДВ на кошти, отримані від Покупця 2, а у Покупця 2 під час придбання податкових зобов’язань не виникає.

Для Покупця 1 (первісного інвестора — фізичної особи) оподаткування здійснюється відповідно до Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text, зокрема п. 172.2 ст. 172. При відступленні прав за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, укладеним відповідно до Закону України від 15.08.2022 № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», дохід може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта або майнових прав. Якщо Покупець 1 отримує від Покупця 2 саме 2 000 000 грн, які раніше були сплачені забудовнику, оподатковуваний дохід відсутній, тому сума ПДФО становить 0 грн, а військового збору — 0 грн.

Разом із цим, відповідно до абзацу дев’ятого п. 172.2 ст. 172 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text, у разі застосування права на зменшення доходу на документально підтверджені витрати Покупець 1 зобов’язаний подати річну податкову декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня року, що настає за звітним. До декларації додаються документи, які підтверджують понесені витрати, зокрема договір із забудовником, документи про сплату 2 000 000 грн та договір відступлення прав. Оскільки фізична особа не є платником ПДВ, податкових зобов’язань із цього податку у неї не виникає.

Для забудовника — платника податку на прибуток і ПДВ — операція з першого постачання спеціального майнового права або житла є першим постачанням житлової нерухомості, яке оподатковується ПДВ відповідно до пп. 197.1.14 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text. Податкові зобов’язання визначаються за правилом першої події згідно з п. 187.1 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text.

На дату отримання 2 000 000 грн від Покупця 1 забудовник уже визначив податкові зобов’язання та склав податкову накладну на відповідну суму. Після відступлення права вимоги сторони оформлюють відповідний договір або додаткову угоду про заміну покупця. Коли від Покупця 2 надходить залишок оплати у сумі 3 000 000 грн, забудовник визначає податкові зобов’язання з ПДВ із цієї суми та складає податкову накладну на Покупця 2.

Отримані від Покупця 1 і Покупця 2 авансові платежі у бухгалтерському обліку відображаються як кредиторська заборгованість на рахунку 681 відповідно до Інструкції про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку № 291 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0893-99. Дохід від реалізації визнається після введення будинку в експлуатацію та передачі об’єкта покупцю відповідно до правил бухгалтерського обліку. Коригування фінансового результату за розділом III Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text у зв’язку з такою операцією не здійснюються.

Для Покупця 2 податкові зобов’язання під час придбання прав не виникають. Сплата 2 000 000 грн Покупцю 1 та 3 000 000 грн забудовнику формує його документально підтверджені витрати на придбання майнових прав у загальному розмірі 5 000 000 грн. Для підтвердження таких витрат необхідно зберігати договір відступлення, первісний договір із забудовником та документи, що підтверджують здійснення всіх платежів. Ці документи підтверджуватимуть витрати відповідно до п. 172.2 ст. 172 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text у разі подальшого відчуження квартири або майнових прав.

Договір відступлення прав оформлюється відповідно до вимог Закону України від 15.08.2022 № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Під час його посвідчення нотаріус перевіряє виконання вимог щодо сплати податків відповідно до п. 172.4 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text. Одночасно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносяться зміни щодо переходу спеціального майнового права або відповідного обтяження на Покупця 2, а також сплачуються адміністративний збір за реєстраційні дії та нотаріальні послуги.

Раді допомогти, звертайтесь ще!