Оренда апартаментів юридичній особі: питання для ФОП на єдиному податку

Так, у податкових органів виникнуть серйозні претензії, що створює прямий ризик примусового анулювання реєстрації платника єдиного податку та донарахування податку за ставкою 15%.

Позиція контролюючих органів (зокрема роз’яснення в Базі знань «ЗІР», категорія 107.01.04) є сталою і суворою: якщо у фізичної особи — підприємця в Реєстрі платників єдиного податку зареєстровано КВЕД 68.20 («Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»), вона не має права здавати нерухомість в оренду як звичайна фізична особа (громадянин).

Податкова вважає, що наявність такого коду автоматично переводить усі правочини щодо оренди майна цією особою у площину її підприємницької діяльності. Розділити оренду «на фізособу» та «на ФОП» за наявності відкритого КВЕД 68.20 податківці не дозволяють.

https://7eminar.ua/news/9558-fop-ta-orenda-primishhennya-30-faktiv-yaki-dopomozut-uniknuti-problem

Відповідно до підпункту 2 пункту 291.4 статті 291 Податкового кодексу України (ПКУ), платники 2-ї групи мають право надавати послуги (до яких ПКУ відносить і оренду) виключно платникам єдиного податку або населенню.

Оскільки орендарем виступає юридична особа на загальній системі оподаткування (платник податку на прибуток та ПДВ):

Податкова кваліфікує таку оренду як надання послуг забороненому контрагенту в межах підприємницької діяльності ФОПа.
До доходу від такої оренди податківці вимагатимуть застосувати ставку єдиного податку 15% на підставі підпункту 5 пункту 293.4 статті 293 ПКУ.
ФОП буде зобов'язаний залишити спрощену систему оподаткування та перейти на загальну систему з першого числа місяця, наступного за податковим періодом, у якому здійснено порушення (підпункт 5 підпункту 298.2.3 пункту 298.2 статті 298 ПКУ). https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260101#n7213

З позиції статей 319, 320 Цивільного кодексу України власник має право самостійно вирішувати, як розпоряджатися майном — як громадянин чи в бізнесі. Крім того, підпункт 170.1.2 пункту 170.1 статті 170 ПКУ передбачає, що при здаванні нерухомості громадянином юридичній особі саме юрособа є податковим агентом (утримує ПДФО 18% та військовий збір 5%).

Проте під час перевірки ДПС ігнорує ці цивільно-правові аргументи. Інформація про дохід громадянина від юрособи потрапляє до податкової через додаток 4ДФ (з ознакою доходу «196» або «157»), система автоматично зіставляє РНОКПП (ІПН) орендодавця з Реєстром платників єдиного податку, виявляє відкритий КВЕД 68.20 і фіксує порушення умов 2-ї групи. Доводити протилежне доведеться виключно через тривалий судовий процес.

Виключити КВЕД 68.20 із ЄДР та Реєстру платників єдиного податку (найбезпечніший варіант):

• Якщо ви не здійснюєте оренду як ФОП, виключіть КВЕД 68.20 з реєстраційних даних.


• Після того як у ФОПа не буде цього виду діяльності, фізична особа має повне право укладати договір оренди з юридичною особою як звичайний громадянин. Юридична особа утримуватиме та сплачуватиме за вас до бюджету ПДФО 18% і військовий збір 5%, а до спрощеної системи ФОПа питань не виникатиме.

Перейти на 3-тю групу єдиного податку:

• Платники 3-ї групи мають право здавати нерухомість будь-яким юрособам (зокрема на загальній системі), за умови дотримання ліміту площі (для житлових приміщень — до 400 кв. м, нежитлових — до 900 кв. м згідно з підпунктом 291.5.3 пункту 291.5 статті 291 ПКУ). У такому разі оренду можна повністю офіційно проводити через ФОПа зі сплатою єдиного податку.

Раді допомогти, звертайтесь ще!