Облік собівартості квартир: етапи та нюанси будівництва

Окремо формувати собівартість 1 кв. м станом на 04.12.2025 не потрібно. Усі витрати на будівництво, понесені як у 2025 році, так і після цієї дати у 2026 році, накопичуються на рахунку 23 до завершення будівництва. Лише після введення будинку в експлуатацію визначається єдина фактична собівартість 1 кв. м, яка використовується для розрахунку собівартості кожної квартири.

Відповідно до НП(С)БО 16 «Витрати» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0027-00#Text об'єктом обліку витрат є об'єкт будівництва в цілому. Реєстрація 04.12.2025 витягу з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва із розподілом квартир та визначенням їх площі не означає завершення формування виробничої собівартості. Такий витяг лише визначає майбутні об'єкти нерухомості та їх характеристики, тоді як будівництво продовжується, а витрати й надалі включаються до незавершеного виробництва.

Тому будівельні матеріали, роботи, послуги, заробітна плата, загальновиробничі витрати та інші витрати, понесені як до 04.12.2025, так і після цієї дати, формують єдину виробничу собівартість житлового будинку. Поділяти собівартість на «до 04.12.2025» і «після 04.12.2025» не потрібно.

У бухгалтерському обліку витрати накопичуються таким чином:

Списано будівельні матеріали — Дт 23 (231) – Кт 201, 205.

Відображено роботи та послуги підрядників, технічний нагляд, оренду техніки тощо — Дт 23 (231) – Кт 631, 685.

Нараховано заробітну плату працівникам, зайнятим на будівництві, та ЄСВ — Дт 23 (231) – Кт 661, 651.

Розподілено загальновиробничі витрати — Дт 23 (231) – Кт 91.

Перші продажі квартир, які відбулися 13.02.2026 до введення будинку в експлуатацію, самі по собі не означають виникнення доходу від реалізації готової продукції. Якщо покупці сплачують кошти за договорами купівлі-продажу майнових прав або майбутніх об'єктів нерухомості, такі надходження обліковуються як аванси.

Отримано оплату від покупця — Дт 311 – Кт 681 (або 680).

До введення будинку в експлуатацію виробнича собівартість квартир не визначається і не списується.

Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію всі накопичені на рахунку 23 витрати формують фактичну виробничу собівартість будинку.

Оприбутковано готові квартири — Дт 26 (або 286) – Кт 23 (231).

Після цього визначається єдина фактична собівартість одного квадратного метра:

Собівартість 1 кв. м = загальна сума накопичених витрат на рахунку 23 ÷ загальна площа всіх квартир і допоміжних приміщень, що входять до складу об'єкта.

Собівартість кожної квартири визначається множенням площі відповідної квартири на розраховану собівартість одного квадратного метра.

Після передачі квартири покупцю відображаються операції реалізації:

Визнано дохід від реалізації квартири — Дт 681 (680) – Кт 701 (702).

Списано фактичну собівартість реалізованої квартири — Дт 901 (902) – Кт 26 (286).

Раді допомогти, звертайтесь ще!