Оподаткування доходу нерезидента від продажу земельної ділянки в Україні

Дохід нерезидента від продажу успадкованої земельної ділянки в Україні оподатковується ПДФО і військовим збором за правилами, встановленими для операцій з продажу нерухомості, з урахуванням, що база оподаткування визначається не нижче оціночної вартості. Нерезидент самостійно визначає свій резидентський статус, а нотаріус посвідчить договір лише за наявності довідки про оціночну вартість та документа про сплату податку.

Обґрунтування

Для продажу нерухомості фізособою застосовуються спеціальні правила оподаткування, викладені у ст. 172 Податкового кодексу України. Для нерезидентів п. 172.9 передбачає, що дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості оподатковується за порядком, встановленим для резидентів, але за ставкою, визначеною п. 167.1, тобто за загальною ставкою ПДФО, без пільгового режиму, який застосовується до певних перших продажів у резидентів. Податковий кодекс України

База оподаткування визначається виходячи з ціни договору, але не нижче оціночної вартості. Пункт 172.3 встановлює, що дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається за ціною договору купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості, визначеної оцінювачем і зареєстрованої в Єдиній базі. Якщо оціночна вартість вища за договірну, саме вона і буде базою для ПДФО та військового збору. Податковий кодекс України

Нотаріус не може посвідчити договір без електронної довідки про оціночну вартість або зареєстрованого звіту про оцінку та без документа про сплату податку. Відповідно до п. 172.4, при операціях з продажу об’єктів нерухомості між фізособами нотаріус посвідчує договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість або звіту про оцінку, зареєстрованого в Єдиній базі, а також документа про сплату податку до бюджету стороною договору, і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору. Податковий кодекс України

Податок сплачується продавцем до нотаріального посвідчення договору. Згідно з п. 172.5, сума податку визначається та самостійно сплачується через банки або небанківських надавачів платіжних послуг особою, яка продає нерухомість, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Нотаріус перевіряє факт сплати за поданим документом. Податковий кодекс України

Резидентський статус для застосування правильної ставки податку фізична особа визначає самостійно. Резидентський статус фізособи з метою визначення ставки ПДФО при оподаткуванні доходів від продажу нерухомого майна або у вигляді спадщини (подарунку) визначається самою фізичною особою відповідно до критеріїв, зазначених у п.п. «в» п.п. 14.1.213 п. 14.1 ст. 14 ПКУ. Податкова консультація (ЗІР)

Узагальнюючи, у вашому випадку дохід нерезидента від першого продажу успадкованої земельної ділянки оподатковується ПДФО (за ставкою, встановленою п. 167.1 для доходів, оподатковуваних за ст. 172) і військовим збором з бази не нижче оціночної вартості, без звільнення як для «першого продажу».

Алгоритм дій

1. Перевірити резидентський статус продавця.
   Нерезидент має самостійно визначити, чи є він резидентом за критеріями п.п. «в» п.п. 14.1.213, і повідомити про це нотаріуса. Податкова консультація (ЗІР)

2. Отримати оціночну вартість ділянки.
   Замовити через модуль електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази електронну довідку про оціночну вартість або звіт про оцінку, зареєстрований у Єдиній базі з унікальним номером. Податковий кодекс України

3. Розрахувати базу оподаткування.
   Порівняти ціну за договором і оціночну вартість, як база взяти більшу величину згідно з п. 172.3. Податковий кодекс України

4. Сплатити ПДФО та військовий збір.
   Нерезидент сплачує податки з розрахованої бази через банк до нотаріального посвідчення договору, отримує платіжні документи. Податковий кодекс України

5. Подати документи нотаріусу.
   Нотаріусу подаються:

   • паспорт та документ, що підтверджує реєстраційний номер облікової картки платника податків (за наявності в Україні);
   • документи, що підтверджують право власності на ділянку (свідоцтво про право на спадщину тощо);
   • електронна довідка про оціночну вартість або зареєстрований звіт про оцінку з номером;
   • платіжні документи про сплату ПДФО та військового збору;
   • за потреби – письмове пояснення / декларативні дані про резидентський статус, якщо нотаріус їх вимагає для визначення ставки. Нотаріус за наявності цих документів посвідчує договір та вносить інформацію до Єдиної бази відповідно до п. 172.4. Податковий кодекс України

Ризики / нюанси

Якщо податок сплачено, але нотаріальне посвідчення не відбулося, можливе повернення надміру сплаченого податку. У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми на підставі податкової декларації та документів про фактичну сплату податку згідно з п. 172.6. Податковий кодекс України

Підсумовуючи, для нерезидента вирішальним є правильне визначення резидентського статусу, наявність оціночної вартості та своєчасна сплата ПДФО і військового збору з бази не нижче оціночної вартості, що підтверджується платіжними документами для нотаріуса.