Ризики оренди частини гаража для ФОП та співвласника

Ризики є, але вони помірні: головне – правильно оформити договір оренди частки, чітко зафіксувати згоду співвласника та врахувати обмеження для ФОП‑єдинника по площі й колу орендарів.

Обґрунтування

1. Право ФОП здавати в оренду свою частку гаража
ФОП із КВЕД 68.20 має право здавати в оренду власну частку нежитлового приміщення, якщо площа саме цієї частки не перевищує 900 кв. м, навіть якщо загальна площа приміщення більша, а приміщення належить кільком особам на праві спільної власності із поділом на частки, за умови діяльності за КВЕД 68.20 та дотримання обмежень п. 291.4, 291.5 Податкового кодексу України (пунктів 291.4, 291.5 Податкового кодексу України).
Для ФОП на 2‑й групі додатковий ризик: він може здавати приміщення лише платникам єдиного податку та/або населенню, тому оренда ТОВ на загальній системі заборонена й загрожує донарахуванням ЄП за ставкою 15 % та переведенням на загальну систему.

2. Режим спільної власності та згода співвласника
Майно, що є у власності двох і більше осіб, є спільною власністю, яка може бути частковою або сумісною (Цивільний кодекс України). При спільній частковій власності кожному співвласнику належить визначена частка, і він має право самостійно розпоряджатися своєю часткою, але з повагою до прав інших співвласників (у тому числі щодо користування об’єктом).
Письмова згода співвласника, хоч і без нотаріального посвідчення, зменшує ризики претензій щодо порушення його прав, але не виключає можливих спорів, якщо він у майбутньому заявить, що не погоджувався саме з такими умовами оренди чи площею.

3. Відсутність держреєстрації права власності на гараж
Право оренди землі для ТОВ і ФОП виникає з моменту держреєстрації такого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а не з дати підписання договору оренди землі (стаття 17 Закону №161).
Оскільки у вас є зареєстроване право на земельну ділянку (витяг) і техпаспорт на гараж, але немає зареєстрованого права власності на сам гараж у Державному реєстрі речових прав, ризик полягає в тому, що ТОВ, як орендар, не матиме «сильної» реєстрової прив’язки до цього гаража як об’єкта нерухомості, що може ускладнити захист його прав у разі спору.

4. Ризики для ФОП як орендодавця
Основні ризики для ФОП:

• податкові:
  • якщо ФОП на 2‑й групі, оренда ТОВ на загальній системі вважатиметься порушенням умов застосування спрощеної системи (обмеження за п. 291.4, 291.5 ПКУ), можливі донарахування й втрата права на ЄП;
  • якщо ФОП на 3‑й групі, таких обмежень за колом орендарів немає, головне – не перевищити площу 900 кв. м своєї частки;
• цивільно‑правові: потенційні претензії співвласника щодо умов користування гаражем, якщо фактичне користування ТОВ виходитиме за межі погодженої площі або створюватиме перешкоди співвласнику.

5. Ризики для другого власника (співвласника гаража)
Для іншого співвласника ризики полягають у:

• обмеженні фактичного користування гаражем, якщо ТОВ буде займати більше, ніж погоджену площу, або блокувати доступ до спільних частин;
• можливих спорах із ТОВ, якщо той вважатиме, що має ширші права користування, ніж у згоді співвласника, особливо з урахуванням того, що згода не посвідчена нотаріально і може оспорюватися.
  З боку податкового законодавства для другого співвласника ризиків немає, доки він сам не отримує орендний дохід чи не виступає стороною договору оренди.

Рекомендація:
Бажано укласти окремий письмовий договір між співвласниками, де прямо дозволити ФОП здавати свою частку в оренду ТОВ із зазначенням площі, порядку користування спільними частинами та підписати з ТОВ детальний договір оренди саме частки (50 кв. м) гаража з додатком‑схемою.

Правильне оформлення згоди співвласника, розмежування площі та дотримання обмежень по ЄП мінімізує як податкові, так і цивільні ризики для всіх сторін.