Облік витрат на комунікації при продажу нерухомості ТОВ

Давайте розглянемо Ваше питання:

Ситуація, коли витрати виникають після отримання сертифіката (введення в експлуатацію), є стандартною для забудовників. Ось як з ними працювати:

1. Бухгалтерський облік та собівартість

Оскільки об'єкт уже введений в експлуатацію і його первісна собівартість сформована на рахунку 281 «Товари» (як готової продукції для продажу), ви не можете просто «докинути» ці витрати на цей рахунок, якщо вони не збільшують майбутні економічні вигоди від об'єкта.

• Витрати на збут (рахунок 93): Якщо підключення комунікацій є обов'язковою умовою для передачі квартир покупцям за договорами, ці витрати найчастіше класифікують як витрати на передпродажну підготовку. НП(С)БО 16 «Витрати» п. 19 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0027-00#o39 : Визначає витрати на збут. Сюди відносяться витрати, пов’язані з передпродажною підготовкою товарів. Якщо підключення мереж є умовою продажу (передачі) об’єкта, вони йдуть на рахунок 93.


• Інші операційні витрати (рахунок 94): Якщо це витрати на утримання будинку до моменту передачі ключів (опалення, освітлення місць загального користування), вони списуються у періоді їх виникнення. НП(С)БО 16 «Витрати» п. 7 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0027-00#o25 Витрати визнаються витратами певного періоду одночасно з визнанням доходу, для отримання якого вони здійснені (якщо їх можна прямо пов'язати з продажем конкретної квартири) або у періоді їх понесення (якщо це загальні витрати на утримання).


• Збільшення собівартості: Це можливо лише через процедуру дооцінки або якщо ви доведете, що це завершення робіт, без яких об'єкт не може бути використаний за призначенням (але це складно аргументувати після отримання сертифіката).

2. Податок на прибуток

Тут діють правила бухобліку. Витрати, віднесені на рахунки 93 або 94, зменшують фінансовий результат до оподаткування у періоді їх понесення. Жодних спеціальних «будівельних» податкових різниць для таких витрат у Податковому кодексі немає. ПКУ, ст. 134.1.1 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n10624 : Об’єктом оподаткування є прибуток, який визначається шляхом коригування фінансового результату до оподаткування, визначеного у фінансовій звітності відповідно до НП(С)БО або МСФЗ. Окремих податкових різниць для «післясертифікатних» витрат забудовника ст. 138-141 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n10662 не передбачають.

3. ПДВ

• Податковий кредит: Ви маєте повне право на податковий кредит за вхідними ПДВ-накладними від постачальників послуг (газовиків, енергетиків тощо), оскільки ці витрати пов'язані з вашою господарською діяльністю (продажем квартир). ПКУ, ст. 198.1, 198.3 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4931


• Пільга при продажі: Пам'ятайте, що згідно з п. 197.1.14 ПКУ, операції з першої поставки житла обкладаються ПДВ за ставкою 20% (або 7% за певних умов). Паркомісця завжди йдуть під 20%, оскільки не є житлом. ПКУ, п. 197.1.14 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4722

Важливий нюанс: Якщо ви плануєте компенсувати ці витрати за рахунок покупців (наприклад, окремим платежем за підключення), то отримані суми будуть вашим доходом і об'єктом оподаткування ПДВ.

Раді допомогти, звертайтесь ще!