Продаж комерційної нерухомості: оцінка та оподаткування для підприємств

Так, підприємство може продати комерційну нерухомість за балансовою (залишковою) вартістю, навіть якщо вона нижча за ринкову, і отримання незалежної оцінки не є обов’язковим.

Ціна договору визначається за домовленістю сторін. Законодавство не встановлює обов’язку продавати майно саме за ринковою ціною. Обов’язкове проведення незалежної оцінки передбачене лише у випадках, прямо визначених законом, зокрема щодо державного або комунального майна. Відповідно до ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2658-14#Text незалежна оцінка є обов’язковою у визначених законом випадках, але для відчуження майна приватними суб’єктами господарювання така вимога прямо не встановлена. Тому при продажу комерційної нерухомості приватним підприємством оцінка не є обов’язковою умовою укладення договору.

Водночас для платника ПДВ важливим є визначення бази оподаткування. Відповідно до п. 188.1 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4551 база оподаткування ПДВ при постачанні необоротних активів не може бути нижчою за їх балансову (залишкову) вартість за даними бухгалтерського обліку, що склалася на початок звітного періоду, у якому здійснюється постачання. Тому якщо нерухомість продається за ціною, що дорівнює її залишковій вартості, ПДВ нараховується саме на таку ціну.

Якщо ж ціна продажу буде нижчою за балансову вартість, підприємство повинно нарахувати ПДВ виходячи з балансової вартості. У такому випадку складаються дві податкові накладні: одна — на фактичну ціну продажу, друга — на суму перевищення балансової вартості над ціною продажу.

У податку на прибуток операція продажу відображається відповідно до правил бухгалтерського обліку. Дохід від реалізації визнається у складі доходів підприємства, а залишкова вартість об’єкта — у складі витрат. Якщо підприємство застосовує податкові різниці, коригування фінансового результату здійснюється відповідно до ст. 138 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text.

Особливу увагу слід звернути на ситуацію, коли покупцем є фізична особа. Якщо нерухомість продається за ціною, що істотно нижча за ринкову, контролюючий орган може розцінити різницю між ринковою ціною та ціною продажу як додаткове благо для фізичної особи. Відповідно до пп. «е» пп. 164.2.17 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text така сума включається до оподатковуваного доходу фізичної особи та підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб і військовим збором, при цьому підприємство виступає податковим агентом.

Отже, продаж комерційної нерухомості за балансовою вартістю можливий і без проведення незалежної оцінки, однак при визначенні податкових наслідків необхідно враховувати вимоги щодо мінімальної бази оподаткування ПДВ та потенційні ризики оподаткування доходу фізичної особи у разі продажу за ціною нижчою за ринкову.

Раді допомогти, звертайтесь ще!