Правомірність укладання договору між ОСББ та ФОП для садочка

Доброго дня, маю запитання- ОСББ хоче укласти договір з ФОП(це дитячий садочок- вони орендують приміщення під садочок у власника будинку) в якому прописано-користування включає підвищене використання МЗК,ліфтів, інженерних мереж та інфраструктури буд.відвідувачами, персоналом та батьками дітей.Чи це правомірно

ІК

Ірина, консультант

експерт

13.03.2026 | 17:31

Очікує відповідь

Укладення такого договору є правомірним, за умови, що рішення про надання спільного майна у користування та встановлення плати прийнято загальними зборами ОСББ, а сам договір оформлений як договір про доступ до інфраструктури або встановлення сервітуту.

Згідно зі ст. 16 Закону «Про ОСББ», об’єднання має право встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно будинку. До спільного майна належать, зокрема, приміщення загального користування (МЗК), механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання (ліфти, мережі), яке обслуговує більше одного приміщення (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 417-VIII). https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14#n162

Передача об’єктів спільного майна у користування (у тому числі на умовах оренди або платного доступу) фізичним та юридичним особам здійснюється виключно за рішенням загальних зборів об’єднання (ст. 26 Закону «Про ОСББ»). Для прийняття такого рішення зазвичай потрібно не менше 2/3 голосів усіх співвласників, якщо статутом не передбачено інше (ст. 10 Закону «Про ОСББ»).

Оскільки ФОП уже орендує приміщення у приватного власника, він має право доступу до нього. Однак використання ліфтів та МЗК у комерційних цілях (великий потік відвідувачів, батьків, персоналу) створює додаткове навантаження на інфраструктуру.

ОСББ може укласти договір про платний доступ до інфраструктури або договір сервітуту (право обмеженого користування чужою річчю). Податкові органи підтверджують, що отримання доходу за договорами про доступ до інфраструктури на платній основі не є підставою для позбавлення ОСББ статусу неприбутковості (Лист ДФСУ від 09.11.2018 № 4770/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

ОСББ не має права забороняти підприємницьку діяльність у нежитловому приміщенні або вимагати її припинення, якщо вона не порушує законні інтереси інших власників Плата за «підвищене використання» має бути обґрунтованою (наприклад, покривати додаткові витрати на прибирання МЗК, технічне обслуговування ліфтів або ремонт мереж). Якщо сума буде непропорційно високою, ФОП може оскаржити її в суді як перешкоджання господарській діяльності. За загальним правилом, внески на утримання будинку сплачує власник приміщення. Проте додаткові послуги або спеціальне використання інфраструктури понад норму можуть бути предметом окремого договору саме з користувачем (ФОП).

Раді допомогти, звертайтесь ще!