Ризики укладення договорів оренди між ФОП та ТОВ

Чи необхідно при укладенні договорів оренди нерухомого майна визначати розмір орендної плати виходячи з мінімальної суми орендного платежу за 1м 2 нерухомого майна, що встановлюється відповідним рішенням місцевої ради з врахуванням того, що сторонами таких договорів є Орендодавці (ТОВ - загальна сис; ТОВ, ФОП - платники ЄП 2гр., 3 гр.) та Орендарі (ФОП платники ЄП 2 гр.) ?
Враховуючи, що орендна плата в договорах визначена на власний розсуд за погодженням сторін та що рішення ради щодо мінімальної вартості місячної оренди за 1м 2 нерухомого майна передбачено саме для фізичних осіб, тобто не стосується суб’єктів господарювання, які можливі ризики для сторін таких договорів ?

ЯК

Ярослава, консультант

експерт

03.03.2026 | 01:14

Очікує відповідь

Для юридичних осіб (ТОВ) визначення орендної плати за мінімальними ставками місцевих рад не є обов’язковим. Для ФОП – платників ЄП податківці рекомендують дотримуватися мінімальних меж, проте прямої відповідальності за встановлення нижчої ціни у ПКУ не передбачено.

1. Щодо орендодавців – юридичних осіб (ТОВ на загальній системі та ЄП). Методика визначення мінімальної суми орендного платежу, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2010 № 1253, розроблена на виконання п. 170.1.2 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n3965 Ця норма регулює виключно оподаткування доходів фізичних осіб (ПДФО).

Оскільки ТОВ не є платниками ПДФО зі своїх господарських доходів, вимоги Методики №1253 на них не поширюються. Розмір орендної плати для юридичних осіб встановлюється за домовленістю сторін згідно з принципом свободи договору, закріпленим у ст. 627 ЦКУ.

2. Щодо орендодавців – ФОП на єдиному податку (2 та 3 групи). Позиція контролюючих органів щодо ФОП-«єдинників» є неоднозначною, але загалом безпечною. Відповідно до п. 292.1 ПКУ доходом єдинника є дохід, отриманий у грошовій, матеріальній або нематеріальній формі. Доходи від оренди визначаються виходячи з розміру плати, визначеної у договорі.

Податківці у роз’ясненнях зазначають https://if.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/752482.html що розмір орендної плати у договорі ФОП «повинен бути не меншим» від мінімальної суми за Методикою № 1253 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1253-2010-%D0%BF#Text

Водночас ДПС офіційно підтверджує, що ПКУ не передбачає відповідальності за встановлення в договорі оренди суми, меншої за мінімальну, для платників єдиного податку.

3. Ризики для сторін договору

· Для Орендодавця (ТОВ або ФОП ЄП): Ризик донарахування податкових зобов’язань за «мінімальними ставками» практично відсутній, оскільки Методика №1253 є інструментом контролю за ПДФО, а не за податком на прибуток чи єдиним податком.

Проте, якщо ціна є символічною (наприклад, 1 грн), податківці можуть спробувати трактувати це як безоплатне надання послуг, що для ФОП-орендаря на ЄП означатиме виникнення доходу за ринковими цінами згідно з п. 292.3 ПКУ.

· Для Орендаря (ФОП ЄП 2 групи): Ризиків немає, якщо орендна плата реально сплачується і підтверджується документально.

Раді допомогти, звертайтесь ще!