Чи слід укладати новий договір замість доп угоди

Так, у вашій ситуації безпечніше укласти новий договір оренди на строк менше трьох років, ніж підписувати чергову додаткову угоду без нотаріального посвідчення.

Відповідно до ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863 договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини), укладений строком на три роки і більше, підлягає нотаріальному посвідченню. Якщо строк становить менше трьох років — нотаріальне посвідчення не є обов’язковим.

Згідно зі ст. 654 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863 зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й основний договір, якщо інше не встановлено законом або договором. Якщо шляхом додаткових угод сторони фактично встановлюють загальний строк користування об’єктом понад три роки, контролюючі органи або суд можуть розцінити це як єдиний договір строком понад три роки, що підлягає нотаріальному посвідченню.

У разі недодержання вимоги закону щодо нотаріального посвідчення застосовується ч. 1 ст. 220 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863 — правочин є нікчемним. Тобто існує ризик визнання такого договору (або змін до нього) недійсними.

Окремо слід враховувати ст. 794 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863, відповідно до якої право користування нерухомим майном, встановлене договором найму строком на три роки і більше, підлягає державній реєстрації.

Автоматичне поновлення договору за ст. 764 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863 (якщо орендар продовжує користування майном і відсутні заперечення орендодавця) не прирівнюється до укладення нового договору на строк понад три роки. Однак у вашому випадку строк продовжувався саме шляхом підписання додаткових угод, що фактично змінює умову договору про строк.

Тому для мінімізації ризиків доцільно припинити дію попереднього договору та укласти новий договір оренди на строк менше трьох років (наприклад, 2 роки 11 місяців). У такому випадку виникають нові правовідносини з окремим відліком строку, і вимога про нотаріальне посвідчення не застосовується.

Раді допомогти, звертайтесь ще!