Як правильно відобразити дохід від продажу землі у декларації

На нашу думку, тут відбулося декілька операцій.

1) фізособа внесла земельну ділянку до статутного капіталу ТОВ

Внесення майновий внесків (земельної ділянки) допускає ст. 13 Закону про ТОВ № 2275 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2275-19?find=1&text=%D0%BB%D1%96%D0%BA%D0%B2%D1%96%D0%B4%D0%B0#n63):

"Стаття 13. Вклад учасника товариства

1. Вкладом учасника товариства можуть бути гроші, цінні папери, інше майно, якщо інше не встановлено законом.

2. Товариство не може надавати позику для оплати вкладу учасника або поруку за позиками, кредитами, наданими третьою особою для оплати його вкладу.

3. Вклад у негрошовій формі повинен мати грошову оцінку, що затверджується одностайним рішенням загальних зборів учасників, у яких взяли участь всі учасники товариства. При створенні товариства така оцінка визначається рішенням засновників про створення товариства."

В обліку:

Дт 46 Кт 401 - 1 000 000 - зареєстрвоаний статуний капітал

Дт 101 Кт 46 - 1 000 000 - внесена земельнна ділянка в статуний капітал ТОВ

Отже на момент внесення земельної ділянки до статутного капіталу ТОВ право власності з фізособи перейшло на юрособу (ТОВ).

Таке право власності мало бути зареєстроване за ТОВ в Держреєстрі майнових прав на нерухоме майно.

При цьому ст. 165 ПКУ визначає наступне (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260101#n3699):

"165.1. До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включаються такі доходи:

...165.1.44. сума майнового та немайнового внеску платника податку до статутного капіталу юридичної особи - емітента корпоративних прав, в обмін на такі корпоративні права;"

Отже, у фізособи не виникає доходу від внесення майнового внеску (земельної ділянки) до статутного капіталу ТОВ. Ви як ТОВ, мали б показали цей внесок в додатку 4ДФ до зарплатної звітності з кодом 178 за 10/2025 (коли було це внесення земельної ділянки) без утримання будь-яких податків

Вважаємо, що ця норма є пріоритетною до норми ст. 172 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260101#n4160), яка прописує правила оподаткування доходу фізособи від продажу нерухомого майна.

Зокрема, позиція ДПСУ

ІПК від 12.01.2026 р. N 248/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК:

"...Платник податків планує стати одним із засновників товариства з обмеженою відповідальністю (далі - Товариство) та має намір внести до статутного капіталу юридичної особи зазначену земельну ділянку в обмін на корпоративні права.

...3. Які податкові наслідки виникатимуть для платника податків у разі внесення зазначеної земельної ділянки до статутного капіталу Товариства? Чи виникає об'єкт оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором у зв'язку із внесенням платником податків земельної ділянки до статутного капіталу Товариства?

...Об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід (пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу).
Статтею 165 Кодексу визначено перелік доходів, які не включаються до розрахунку місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, зокрема, сума майнового та немайнового внеску платника податку до статутного капіталу юридичної особи - емітента корпоративних прав, в обмін на такі корпоративні права (пп. 165.1.44 п. 165.1 ст. 165 Кодексу).
При цьому, відповідно до пп. 1.7 п. 161 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у пп. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, пп. 3 і 4 п. 170.131 ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу.
Таким чином, сума майнового внеску (нерухомого майна) платника податку - фізичної особи до статутного капіталу юридичної особи - резидента в обмін на корпоративні права не включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків, тобто не є об'єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором."

2) якщо земельна ділянка внесена до статутного капіталу ТОВ, то вона вже є власністю юридичної особи.

Відповідно, фізособа продати цю земельну ділянку третій особі вже не може, бо не є її власником.

3) в майновій річній декларації фізособа може показати ці неоподатковані доходи (внесок до статуного капіталу) в ряд. 11.3 декларації.

Додатково рекомендуємо отримати ІПК

Раді допомогти, звертайтесь ще!