Визначення доходів і витрат при продажу МОН у 2026 році

Вітаю. ТОВ(загальна система, замовник будівництва) продає МОН (перше постачання) в 2026р, планове закінчення будівництва 2027р. Чи виникають доходи при підписанні акту передачи Спеціального майнового права на МОН у 2026р (що рахувати витратами при цьому)? Або датою винекнення дохів вважається передача (згідно МОН) введеного в експлуатацію добудованого об`єкта (відповідно витрати собівартість даного об`єкта)? Як порахувати різниці з податку на прибуток і як відобразити доходи-витрати в декларації, якщо не застосувувати різниці? Які бухгалтерські проводки повинні бути від продажу МОН до передачі об`єкта будівництва. Дякую

ВК

Валентина, консультант

експерт

03.03.2026 | 16:12

Очікує відповідь

На жаль, на даний момент відсутня позиція МФУ щодо бухгалетрського обліку таких операцій як продаж спеціального права на МОН.

Щодо обліку проданих МОН

За правилами п. 141.12 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n10752) прописаний особливий податковий облік МОН:

"141.12. Особливості оподаткування операцій з першого продажу за договорами купівлі-продажу неподільного житлового об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта житлової нерухомості.
Платники податку на прибуток підприємств, що здійснюють операції з першого продажу неподільного житлового об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта житлової нерухомості, поряд з нормами, встановленими цим Кодексом, мають право визначати податкове зобов`язання з податку на прибуток підприємств з урахуванням особливостей, визначених цим пунктом.
141.12.1. Фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму доходу (виручки), що була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування в поточному податковому (звітному) періоді за операцією із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта житлової нерухомості.
141.12.2. Фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта житлової нерухомості, яка була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування за операцією із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта житлової нерухомості.
141.12.3. Фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму доходу (виручки) від операцій із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах зменшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об`єкта житлової нерухомості.
141.12.4. Фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах збільшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об`єкта житлової нерухомості"

З урахуванням прописаних в ньому правил, ми прийшли до такого бухобліку продажу МОН у замовника:

Дт 311 Кт 361 - отримані кошти від покупців МОН

Дт 361 Кт 70 - доходи від реалізації МОН

Дт 70 Кт 6412 - ПДВ

Це не дуже відповідає принципу відповідності доходів та витрат по стандартоам бухобліку, але на нашу думку, відповідає нормі Закону № 2518 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20?find=1&text=%D0%B4%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF#n366) та п. 141.12 ПКУ.

Хоча на цьому етапі було б логічніше залишити отримані від покупця кошти за МОН на Кт 361 (оскільки сам об`єкт нерухомого майна ще не існує в природі):

Дт 311 Кт 361 - продані МОН

Дт 643 Кт 6412 - нарахований ПДВ

Процес будівництва:

Дт 151 Кт 20,63, інш - накопичені витрати на будівництво

В періоді завершення будівництва (реєстарація права власності на нерухоме майно за власником раніше купленого МОН):

Дт 361 Кт 70 - визнаний дохід від продажу нерухомого майна

Дт 70 Кт 643 - закриті розрахунки по ПДВ

Дт 286 Кт 151 та Дт 90 Кт 286 - прийнятий будинок в експлуатацію, за покупцем зареєстроване право власності на нерухоме майно

Наразі на жаль не прописані схеми проводок від Мінфіну для нових норм Закону № 2518.

Тому ми б рекомендували Вам отримати роз`яснення від МФУ щодо схеми проводок для замовника будівництва в рамках виконання Закону № 2518.

Раді допомогти, звертайтесь ще!

ЮК