Бухгалтерський облік майнових прав на нерухомість і податки

Як ми зрозуміли Ваше питання - Ви є забудовником і продаєте майнові права на майбутні квартири.

Бухгалтерський та податковий облік буде залежати від того, коли Ви отримати дозвіл на будівництво - до 10.10.2022 чи після, оскільки саме ця дата набуття чинності Законом № 2518 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#Text).

Тобто, договір має відповідати нормам Закону № 2518. На жаль, формат сервісу ОК не дозволяє розкрити повністю всі моменти укладення таких договорів. Тому рекомендуємо більше інформації щодо укалдення договорів з майбутніми власниками квартир подивитися саме в Законі № 2518.

Зміни в ПКУ щодо оподаткування операцій з продажу майбутніх об`єктів нерухомого майна (МОН) внесені Законом № 2600 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2600-20#Text) також стосуються операцій продажу МОН.

Відповідно:

1) щодо бухобліку:

Дт 311 Кт 361 - отримали кошти за МОН

Дт 361 Кт 703 - визнали доходи від продажу МОН (акт приймання-передачі МОН)

Дт 703 Кт 6412 - виписали ПН на дату отримання оплати за МОН - касовий метод (п. 187.1 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4528)

2) податковий облік:

За правилами п. 141.12 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n10752):

"141.12. Особливості оподаткування операцій з першого продажу за договорами купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

Платники податку на прибуток підприємств, що здійснюють операції з першого продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, поряд з нормами, встановленими цим Кодексом, мають право визначати податкове зобов’язання з податку на прибуток підприємств з урахуванням особливостей, визначених цим пунктом.

141.12.1. Фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму доходу (виручки), що була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування в поточному податковому (звітному) періоді за операцією із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

141.12.2. Фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування за операцією із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

141.12.3. Фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму доходу (виручки) від операцій із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах зменшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об’єкта житлової нерухомості.

141.12.4. Фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах збільшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об’єкта житлової нерухомості."

3) щодо ПН

Більше інформації див. в Інформаційному листі № 5/2022 (https://tax.gov.ua/media-tsentr/novini/628230.html).

Зокрема, в цьому листі вказано наступне (питання 5):

"Так наприклад, за операціями з першої передачі покупцю спеціального майнового права
на квартиру у графі 3.1 «товару згідно з УКТ ЗЕД» податкової накладної необхідно
зазначати умовний код товару – 00103."

Цей код відповідає такій номенклатурф як "квартира"

Додатково рекомендуємо отримати ІПК і роз`яснення МФУ щодо обліку таких операцій

Раді допомогти, звертайтесь ще!