Стаття 796 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#n3852 встановлює, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Це означає, що оренда будівлі нерозривно пов'язана з правом користування відповідною землею.

Стаття 797 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#n3856 прямо вказує, що плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Позиція "за замовчуванням", таким чином, законодавство встановлює презумпцію, що орендна плата за будівлю/приміщення вже включає плату за користування землею під нею та прилеглою територією в необхідному розмірі, якщо інше прямо не передбачено договором.

Варіанти визначення орендної плати в договорі:

1. Загальна оренда плата (за приміщення) : договір містить єдину суму орендної плати за користування приміщенням без окремого згадування земельної складової. Простота формулювання.

Недоліки: низька прозорість, високий ризик майбутніх спорів щодо індексації, перегляду плати чи розподілу витрат, особливо при зміні вартості землі. Може не відповідати потребам детального внутрішнього обліку.

2. Пряме значення про включення плати за землю : договір встановлює єдину суму орендної плати, але містить застереження, що ця сума включає плату за користування приміщенням та плату за користування відповідною земельною ділянкою згідно зі статтею 797 ЦКУ. Приклад формулювання: "Орендна плата за користування Приміщенням складає зазначаєте суму на місяць. Ця сума включає плату за користування Приміщенням та плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване." Підвищує прозорість порівняно з Варіантом 1, фіксує розуміння сторонами складу орендної плати, зменшує ризик непорозумінь щодо бази платежу.

Недоліки: Сума все ще не розділена, що може ускладнювати розрахунки при індексації, якщо вона залежить від окремих компонентів (наприклад, зміни НГО землі), якщо тільки сам механізм індексації не прописаний дуже детально.

3. Деталізація складових орендної плати ( плата за приміщення+ компенсація за землю): Договір визначає загальну суму орендної плати та розбиває її на складові. Наприклад: "Загальна орендна плата складає (зазначаєте суму) на місяць, яка включає: (а) плату за користування Приміщенням у розмірі (сум приміщення); (б) компенсацію витрат Орендодавця зі сплати земельного податку (або орендної плати за землю державної/комунальної власності) за земельну ділянку під Приміщенням у розмірі (сума землі)." Альтернативно, договір може встановлювати орендну плату за приміщення та окремим пунктом передбачати обов'язок орендаря компенсувати орендодавцю витрати на плату за землю на підставі рахунків або офіційних розрахунків.

Переваги: Максимальна прозорість та чіткість. Спрощує облік та розподіл витрат. Полегшує коригування орендної плати, якщо змінюється лише одна зі складових (наприклад, земельний податок). Узгоджує структуру договору з можливою практикою виставлення рахунків (як у запиті користувача). Значно знижує ризик спорів.

Раді допомогти, звертайтесь ще!