Заголовок тимчасово відсутній

Такий договір потрібно нотаріально посвідчувати.

ФОП 3 групи при наданні послуг оренди/суборенди потрібно дотримуватись наступних правил:

1. Платники єдиного податку 3 групи відповідно до пп.3 п.291.4 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946 можуть надавати послуги будь кому, обмежень не має.

2. Обмеження по площі встановлені п. 291.5.3 ПКУ. В цій нормі чітко зазначено, що не можуть бути платниками єдиного податку 1- 3 групи: фізичні особи - підприємці, які надають в оренду нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів. Тобто площа приміщень, які ФОП буде передавати в суборенду, не повинна перевищувати вищезазначені показники.

3. У ФОП має бути КВЕД 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.

4. Якщо ФОП буде надавати приміщення в суборенду, то в Договорі оренди приміщення, яким ФОП взяв в оренду приміщення, повинно бути зазначено, що Орендодавець не заперечує проти надання приміщення в суборенду. Ця норма договору дозволяє ФОП подальшу передачу приміщення в суборенду.

5. Оформлюється Договір оренди приміщення+ Акт прийому- передачі приміщення. При цьому потрібно врахувати наступне- щоб не посвідчувати договір оренди нотаріально, він має бути укладений на термін не більше 3-х років, наприклад - 2 роки 11 місяців. Договора оренди приміщення, які укладаються на 3 роки і більше, підлягають нотаріальному посвідченню відповідно до п.2 ст. 793 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3842

Щомісячно складаються акти виконаних робіт. Рахунки - не обов'язкові, Орендар може сплачувати орендну плату відповідно до Договору.

ФОП- Орендодавець подає 20-ОПП при здачі приміщення в оренду протягом 10 днів з дати підписання Акту передачі приміщення в оренду. Про це ми писали тут https://7eminar.ua/news/6271-20-opp-pri-orendi-podavati-protyagom-10-dniv-pislya-dati

Також Орендар має право вимагати копії правовстановлюючих документів на приміщення. Право власності на об'єкт оренди перевіряється Орендарем, тому що відсутність законних прав на передачу приміщення в оренду або незаконне придбання об’єкта можуть стати причиною визнання правочину щодо передачі нерухомого майна в оренду недійсним.

Наприклад, при передачі в оренду нерухомого майна, обтяженого іпотекою, без згоди іпотекодержателя на таку транзакцію, такий правочин буде нікчемним, оскільки його недійсність встановлена Законом України "Про іпотеку". Крім того, нерухоме майно може також перебувати під іншими обтяженнями (арешт тощо), що потребуватиме додаткової перевірки. Тому, наприклад, якщо відремонтувати приміщення, а потім дізнатися про недійсність укладеної угоди, то в такому випадку повернути витрачені на ремонт кошти, отримати компенсаційні виплати та відшкодувати збитки буде проблематично.

Наразі право власності можна перевірити в Дії, замовивши послугу з отримання довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна. У цих реєстрах можна побачити інформацію про власника нерухомості, підставу та дату реєстрації права власності, а також накладені обтяження, іпотеки, арешти і т.д.

Для того щоб дійсно пересвідчитись, що приміщення належить конкретному власнику, Орендар має повне право вимагати такі документи:
Договір купівлі-продажу / дарування / рішення суду про визнання права власності тощо.
Витяг / виписку про державну реєстрацію речових прав або свідоцтво про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Отже, Орендар може вимагати документи про право власності у Орендодавця- фізичної особи+ перевірити всю актуальну інформацію про право власності самостійно. Належна перевірка контрагента та нерухомого майна на підставі документів, отриманих від орендодавця, та офіційних даних з державних реєстрів (зокрема, із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного державного реєстру судових рішень тощо) буде запорукою того, що контролюючі органи не визнають договір оренди недійсним.

6. Якщо ФОП- платник єдиного податку надає приміщення в оренду і в договорі оренди передбачено відшкодування комунальних платежів, то за новими роз'ясненнями ДПС отримане відшкодування оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку – фізичних осіб. Тобто при перерахуванні суми відшкодування комунальних послуг на користь ФОП-єдинника Орендар повинен утримати з цієї суми 18% ПДФО та 5% ВЗ.

Нове роз'яснення ДПС в ЗІР, категорія 107.01. 03 https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=42444

В Договорі оренди доцільно передбачити пункт про те, що комунальні платежі не відшкодовувались окремо, а включені до складу орендної плати, щоб ФОП всі кошти приймав кошти як орендну плату.

Формулювання в Договорі може бути наступним:

1. Сторони погоджуються, що всі витрати на комунальні послуги (електропостачання, водопостачання, водовідведення, опалення, вивезення побутових відходів тощо), пов’язані з користуванням Орендованим приміщенням, враховані у складі орендної плати" .

2. Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату, яка включає в себе витрати на спожиті комунальні послуги, і не відшкодовує їх окремо".

В такому випадку Орендар в платіжній інструкції вказує, що це оплата орендної плати згідно договору оренди.

Стаття на цю тему https://7eminar.ua/news/3995-fop-i-vidskoduvannya-komunalnix-plateziv-pri-orendi

Раді допомогти, звертайтесь ще!