Обліку буде залежати від виду ремонту.

За загальними правилами поточний ремонт об’єкта оренди за свій рахунок проводить орендар, якщо інше не встановлене законом або договором ч. 1 ст. 776 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3768 .

Натомість обов’язок з проведення капітального ремонту за замовчуванням покладено на орендодавця, якщо інше не встановлене договором або законом. Тобто сторони за угодою між собою можуть по-своєму розподілити обов’язки з проведення капремонту. ч. 2 ст. 776 ЦКУ.

Окремо від ремонтів ЦКУ врегульовує питання, пов’язані з поліпшенням орендованого майна: орендар може здійснити поліпшення орендованого майна тільки з відома орендодавця ч. 1 ст. 778 ЦКУ.

Види ремонтів:

- Звичайні ремонти — спрямовані на підтримання об’єкта ОЗ у робочому стані або на відновлення цього робочого стану. Сюди потрапляє як поточний, так і капітальний ремонт, якщо останній проводиться саме із зазначеною метою;

- Поліпшення — спрямовані на збільшення майбутніх економічних вигод від експлуатації основного засобу. Капітальний ремонт у низці випадків теж може бути визнаний поліпшенням ОЗ. Але щоб сказати, чи підпадає капремонт під поліпшення, слід виходити з того, як він вплине на використання об’єкта.

Відповідно до п. 30 Методрекомендацій №561 https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/v0561201-03#n121 рішення про характер і ознаки здійснюваних підприємством робіт, тобто чи спрямовані вони на підвищення техніко-економічних можливостей (модернізація, модифікація, добудова, реконструкція) об'єкта, що приведе у майбутньому до збільшення економічних вигід, чи здійснюються вони для підтримання об'єкта у придатному для використання стані та одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигід від його використання, приймається керівником підприємства з урахуванням результатів аналізу існуючої ситуації та суттєвості таких витрат.

Тобто керівник має видати відповідний наказ (розпорядження).

Витрати на поточний і капітальний ремонти, що не призводять до збільшення майбутніх економічних вигод, включають до витрат звітного періоду залежно від напрямку, за яким використовується орендоване приміщення, що ремонтується. Так, ремонт офісу буде відображено у складі адміністративних витрат (Дт 92), а ремонт складу з готовою продукцією — у складі витрат на збут (Дт 93).

При підрядному способі (ремонт виконує стороння організація) витрати на ремонт відображаються проводкою Дт 23/91/92/93/94 — Кт 63, 68. При господарському способі (ремонт здійснюється власними силами) рахунки витрат кореспондуватимуть з рахунками будматеріалів (Кт 205), запчастин (Кт 207) та інших матеріалів (Кт 201, 209), зарплати та ЄСВ (Кт 661, 651). Можлива також кореспонденція з рахунками МШП (Кт 22), товарів і готової продукції (Кт 26, 28).

Якщо його вартість компенсує орендодавець, то в обліку у орендаря такі витрати обліковуються на рахунки 23, а після отримання компенсації від орендодавця ця сума нараховується як дохід на рахунку 703, а витрати з рахунку 23 обліковуються на рахунку 903.

Якщо ремонтні заходи поліпшують орендоване приміщення (приклади наведені у п.32 р.6 Методрекомендацій 561 https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/v0561201-03#n121 ), тобто призводять до збільшення майбутніх економічних вигод, тоді орендар у своєму бухобліку їх капіталізує Тому такі витрати спочатку збирають за Дт 153. п. 14 НП(С)БО 7 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#o52 , п. 4 розд. II НП(С)БО 14 «Оренда» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0487-00#n61 Після завершення поліпшувальних заходів на суму витрат, що капіталізуються, створюють окремий об’єкт необоротних активів «Поліпшення орендованого активу» (Дт 117).

Амортизують об’єкт, сформований з витрат на поліпшення орендованого ОЗ, з місяця, що настає за місяцем завершення робіт, одним з двох методів — прямолінійним або виробничим п. 27 НП(С)БО 7. Строк амортизації поліпшень у цьому випадку доцільно встановити виходячи з того, скільки ще часу поліпшений об’єкт перебуватиме в орендаря.

Створений при поліпшенні об’єкт орендар відносить до ОЗ групи 9 з мінімальним строком амортизації 12 років. У цьому разі при поліпшенні орендованого приміщення високодохідникам потрібно пам’ятати про амортизаційні різниці (пп. 138.1, 138.2 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n10662 ).

Якщо витрати орендаря відшкодовуються орендодавцем, то ця операція розглядається як реалізація, і вартість таких поліпшень переводитиметься з субрахунку 117 «Інші необоротні матеріальні активи» до дебету субрахунку 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу».

Щодо оподаткування:

По-перше. Якщо орендар зареєстрований платником ПДВ, він має право на отримання податкового кредиту для ремонтних витрат, якщо ремонт проводився в приміщенні, яке використовується у господарській діяльності (п.198.3 ст. 198 ПКУ).

По-друге. Якщо орендар отримує компенсацію витрат від орендодавця, то це призводить не тільки до нарахування доходу в бухгалтерському обліку, а й до нарахування податкового зобов’язання з ПДВ відповідно до підпункту «б» п. 198.5 ст. 198 ПКУ.

По-трете. Якщо орендар провів ремонт за власний рахунок і об’єкт повертається разом з цими поліпшеннями і він не отримав компенсації від орендодавця, така ситуація може розглядатися податківцями, як дарування з огляду на норми п.187.1 ст.187 ПКУ. В такому разі орендар повинен нарахувати податкове зобов’язання з ПДВ, виходячи з вартості придбаних товарів, робіт, послуг на ремонт.

По-четверте. Якщо орендодавцєм є звичайна фізична особа (не суб’єкт господарювання – ФОП), і орендар провів ремонт, який не був компенсований, то фізична особа повинна включити вартість цих поліпшень до свого доходу за підсумками року і відобразити в податковій декларації про майновий стан і доходи. А орендодавець своєю чергою із вартості ремонту повинен нарахувати та сплатити до бюджету ПДФО з використанням «натурального» коефіцієнту і військовий збір, бо це дохід у негрошовій формі.

До того ж орендар – суб’єкт господарювання зобов’язаний відобразити такі доходи у додатку № 4ДФ до об’єднаної звітності з кодом ознаки доходу «126».

Таким чином, керівник підприємства самостійно визначає доцільність проведення ремонту та його вид. І саме він визначає, чи призводять дані витрати до збільшення економічних вигід від використання об’єкта.

Це рішення безпосередньо впливає на визначення бази оподаткування податком на прибуток орендаря. Якщо це капітальні інвестиції і збільшення первісної вартості, то далі відбуватиметься рівномірне списання в процесі амортизації. Якщо це буде ремонт, то після його закінчення відбудеться визнання витрат поточного періоду.

Більше інформації https://7eminar.ua/events/3887/8583 , https://7eminar.ua/events/3781/8259

Раді допомогти, звертайтесь ще!