Ви дізнаєтесь:
- Хто та що і за якими правилами має право здавати в оренду.
- Про вартість комунальних платежів та варіанти сплати комунальних послуг.
- Про особливості оренди для ФОПів.
Визначення та ознаки договору оренди
Подивімось спочатку на договір. І почнемо звісно з визначення. Це є ст. 759 ЦКУ: за договором наймання (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату і на певний строк. Отже, якщо ми говоримо про договір оренди, він точно оплатний. Якщо безоплатний – це не оренда, це позичка.
Має бути обумовлений строк. Ми дивимося чи цей строк вказаний, на яких умовах він подовжується. Ну і третє, ми передати можемо майно, з точки зору і цивільного і бухобліку передати в оренду товари неможливо, лише основні засоби, необоротні активи, які надаються в оренду і далі уже можуть бути повернуті (повинні бути повернуті). Просто якщо це договір фінлізингу, там можуть бути нюанси.
Повноваження для підписання договору оренди
Поговорімо про договір.Перше, на що дивимось: а чи мають повноваження на вчинення правочину особи, які вчинили цей правочин? Тобто з боку орендодавця і з боку орендаря той хто підписав договір, а він мав право такий договір підписувати, по сумі, по типу договору, обмеження є по статуту, обмеження є по Закону №2275, це є Закон про ТОВ, якщо мова йде про товариство з обмеженою відповідальністю, ми маємо в цьому переконатись. Далі. Якщо по бік орендодавця, по бік того, хто дає в оренду й отримує орендні платежі, чи є КВЕД необхідний, якщо це ФОП на спрощеній?
А ми, якщо вступаємо з боку орендаря і виплачуємо орендодавцю, ми ж податковий агент, нам треба про це подбати. Також якщо по другий бік стоїть фізична особа, ми, як податковий агент, маємо сплачувати ПДФО і військовий збір, дивимося чи в договорі оренди є нарахована сума, адже виплачувати ми маємо за мінусом податків (ПДФО і військового збору). Якщо дохід нараховується, але не виплачується – податки в строк 30 календарних днів наступного місяця мають бути таки сплачені. Це є спеціальна умова. Також не можна здавати в оренду самому собі, це мають бути різні уповноважені особи. Я маю на увазі, коли по бік двох підприємств стоїть та сама фізична особа. Далі, ми дивимося, той, хто нам дає в оренду, а у нього є право на це, він є власником? Дивимося документи про власність (спільна, сумісна, часткова власність). Нам здають в оренду, а у нього це не у власності, а в оренді? Тоді нам має бути суборенда і право здавати в суборенду має випливати із договору оренди. Перевіряємо чи так і є.
Нотаріальне посвідчення договору оренди
А чи вимагає договір нотаріального посвідчення? Якщо це наймання будівлі, то ст. 793 ЦКУ каже: якщо це 3 і більше років – підлягає нотаріальному посвідченню. А чи дотриманий цей строк? Дуже часто щоб уникнути нотаріального посвідчення укладають на 2 роки й 360 днів. Хочу сказати, що податківці дуже часто таку оренду трактують як таку, що свідомо була довша ніж 3 роки, коли ми кожного разу на той самий строк продовжуємо. Подбайте про «легенду», пояснення чому у вас так. Або ж якщо у вас дійсно є намір понад 3 років здавати в оренду – одразу робіть нотаріальне посвідчення. Наслідки просто можуть бути дуже плачевні. Якщо договір вимагав нотаріально посвідчення, а не посвідчений, він вважається нікчемний. А нікчемний – це договір, який є недійсним і при цьому не потрібно навіть йти до суду. Коли ми говоримо про договір оренди транспортного засобу за участю фізичної особи підлягає такий договір теж нотаріальному посвідченню, це ст. 799. Далі. Чи є до того договору акт прийняття-передання? Адже оренду запускає саме акт прийняття-передання. Особливо коли закінчилася оренда, чи є акт прийняття-передання назад, бо в іншому разі ви зробите великий подарунок податківцям, орендодавцю нарахують ПДВ зобов'язання з тої причини, що оренда не закінчилась, ну якщо орендодавець звісно платник ПДВ.
Вартість. Дивимося, а якщо пов'язані особи? Ми розуміємо, що будуть дивитись на вартість, чи є у нас пояснення чому те, що куштує 1000 доларів ми здаємо в оренду за долар. Ми можемо себе бити в груди пізніше в судовому засіданні й говорити «а ми так домовилися і долар є більше ніж 0», а можемо знайти обґрунтування, а чому дійсно долар, а можливо все-таки приміщення у нас якесь набагато простіше ніж те, де території поруч? Тобто я про те, що задайте собі питання: «чому ваша ціна різко відрізняється від ринкової?». Якщо таке трапляється. Якщо ж ви дійсно незалежні сторони, то цим нема чого перейматись.
Далі. Якщо орендодавець фізична особа є такий момент, як мінімальна орендна плата. І тому, якщо на вашій території, у вашій місцевості, затверджена місцевою владою ось ця мінімальна орендна плата, то згідно з порядком Кабміну визначається ось цей мінімум і цей мінімум буде базою для ПДФО і військового збору, а ви по долару, будь ласка, здавайте в оренду.
Сплата комунальних платежів
Комуналка, передбачено який з трьох варіантів? Перший варіант, ви платите орендну плату і платите комуналку. Кому? Орендодавцю, і орендну плату і комуналку. І у вас є тут договір, і тут є окремий договір. Другий варіант, ви платите орендну плату, яка містить в собі орендну плату, фіксовану величину, плюс величина, яка може бути змінна, це комунальні, які відшкодовуються по рахунку. Чи третій варіант, ви платите орендну плату, а комуналку комунальним службам. В кожному з цих варіантів є плюси, є мінуси і є навіть небезпеки, зокрема для ФОПа спрощенця. Врахуйте позицію податківців, яка розміщена в ЗІР: коли комунальні платежі передбачені договором оренди, то надходження такої комуналки оподатковується єдиним податком на загальних підставах, але якщо комунальні платежі не передбачені договором оренди, то надходження комуналки ФОПу третьої групи оподатковується єдиним податком, а надходження комуналки ФОПу другої групи є порушенням умов перебування на спрощеній системі, з такою комуналкою слід заплатити 15% ПДФО та ще й перейти на загальну систему. Саме такою є позиція податківців і вона вже понад 10 років тримається.
Далі, гарантійний платіж, договором оренди передбачено. А що з ним, з цим гарантійним платежем? Він зараховується в орендну плату останнього місяця? Якщо так, то це аванс і тут буде ПДВ зобов'язання. Якщо ні, то ПДВ зобов'язання не буде, але буде, дисконтування, при умові звісно, що на дату балансу більше ніж 12 місяців до дати погашення.
Це все те, на що варто звертати увагу.
Підсумки. Податкові наслідки при договорах оренди є важливими для обох сторін, і орендодавця, і орендаря. Укладаючи договір оренди, в першу чергу перевіряємо чи мають право вчиняти правочин ті особи, які вчиняють, чи статутом підприємства немає обмежень, чи законом не встановлені обмеження щодо значного правочину. Вивчаємо необхідність нотаріального посвідчення, нерухоме майно 3 роки. Транспортний засіб, фізична особа – нотаріальне посвідчення. Дивимося чи є акт прийняття-передання. Дивимося чи є право в орендодавця здавати в оренду майно, він є власником, чи він є орендарем, і чи договором оренди передбачено право здавати в суборенду. Що там з вартістю? А комуналка, кому відшкодовується, комунальним службам чи безпосередньо орендодавцю? А що з ремонтом, є право чи обов'язок здійснювати ремонт? А повернення як відбуватиметься?
Маєте професійні питання за темами відео?
Ставте їх експертам у сервісі «Особистий консультант» безлімітно й отримуйте відповіді на кожне протягом доби.
Щоб отримати роз’яснення від лекторів, скористайтеся розділом «Консультації лекторів». Відповіді надаються у відеоформаті щовівторка.
