Як правильно оформити оренду приміщення для ФОП та ТОВ

Доброго ранку, фізособа, яка є директором та власником ТОВ надала по договору позички житлове приміщення для офісу ТОВ в червні 25. В липні 25 року зареєструвалась, як ФОП 3 гр, без орендних КВЕД, ще у фізособи є гараж. Зараз існує можливість здавати в оренду гараж. ЯК і які потрібно покроково провести необхідні дії, щоб не було проблем з ФОП та ТОВ. моє бачення 1. ФОП реєструє КВЕД 68.20 наприклад 31.03.26, після реєстр подає 20-ОПП, перезаключає договір тепер не позички, а вже оренди з мінплатежем, та договір оренди гаражу з фізособою, як ФОП. чи все вірно, і чогось не пропустила. чи не буде проблем у ФОП, що був договір позички ТОВ?

СК

Стефанія, консультант

експерт

25.03.2026 | 21:19

Відповідь надано

Так, у цілому підхід правильний, але є кілька важливих уточнень щодо послідовності дій і ризиків по позичці.

ФОП дійсно повинен спочатку додати КВЕД 68.20 до ЄДР та обов’язково до Реєстру платників єдиного податку, оскільки здійснення діяльності без відповідного КВЕД є підставою для втрати права на спрощену систему оподаткування (пп. 7 пп. 298.2.3 ст. 298 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text). Без цього отримувати дохід від оренди не можна.

Після внесення КВЕД необхідно подати повідомлення за формою №20-ОПП щодо об’єктів оподаткування як ФОП (власник майна, що використовується в діяльності) та ТОВ (як користувач приміщення) відповідно до вимог п. 63.3 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text.

Далі договір позички потрібно припинити і укласти договір оренди вже від імені ФОП. Це правильний крок, оскільки позичка є безоплатним користуванням (ст. 827 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863), а для ТОВ, якщо він на єдиному податку (припустимо) - це створює податкові ризики.

Зокрема, для ТОВ — платника єдиного податку дохід включає вартість безоплатно отриманих послуг (пп. 292.3 ст. 292 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text). По цьому питанню, позиція податковох служби часто змінюється. Це обговорювалося тут https://7eminar.ua/news/7489-ci-opodatkovujetsya-jep-maino-shho-otrimane-yak-pozicka Отже, в будь якому разі, позичка для саме користувача-єдинника-юрособи - ризикова справа, і тому краще оформити звичайну оренду, чим скоріше - тим краще.

Що стосується ФОП, сам факт надання майна в позичку до реєстрації КВЕД не є порушенням, оскільки це відбувалося як від фізособи, а не як суб’єкта господарювання. Проте податкова іноді намагається трактувати такі ситуації як частину господарської діяльності, тому краще не затягувати з переходом на оренду.

Щодо здачі гаража — це також може здійснюватися через ФОП після додавання КВЕД 68.20. Важливо дотримуватися обмежень для платників єдиного податку: заборонено здавати в оренду житлові приміщення понад 400 кв. м та нежитлові понад 900 кв. м (пп. 291.5.3 ст. 291 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text).
Отже, у ФОП проблем не повинно виникнути, якщо він додасть КВЕД та буде дотримуватися обмежень по площі. Минула позичка є ризиковою тільки для ТОВ -єдинника , але перехід на оренду ци ризики нивелює. Якщо ТОВ на загальній системі - таких ризиків немає.

Але є ще одна деталь- оскільки фоп і директор одна і та сама особа, доцільно, щоб договір оренди не підписувався з обох сторін однією особою. Директор має передоручити наказом та довіреністю (внутрішньою) право підпису договору оренди заступнику., бухглатеру або навіть можна залучити стороннього спеціаліста - щоб від імені ТОП підписала інша особа. Підпис однією особою з двох сторін створює ризик визнання договору нікчемним, бо виникає конфлікт інтересів

Раді допомогти, звертайтесь ще!