Податкові наслідки ПДВ при реєстрації та реалізації МОНів

1) Чи виникають для замовника податкові наслідки з ПДВ при реєстрації МОНів (житлові та нежитлові приміщення)?

За визначенням Закону Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому № 2518 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#Text):

ст. 1 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n5):

"6) майбутній об’єкт нерухомості - передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо). Майбутні об’єкти нерухомості поділяються на майбутні об’єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення тощо) та майбутні об’єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше нежитлове приміщення, машиномісце тощо)

10) спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості (далі - спеціальне майнове право) - різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає у:

володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;

праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта."

ст. 4 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20?find=1&text=%D0%B4%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF#n38):

"4. Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва. Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості здійснюється за замовником будівництва та/або девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта."

ст. 6 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20?find=1&text=%D0%B4%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF#n102):

"Стаття 6. Особливості залучення коштів для будівництва об’єкта нерухомого майна

1. Пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва, девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об’єкти нерухомого майна може здійснюватися виключно в такий спосіб:

1) шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва):

замовником будівництва, який є юридичною особою або фізичною особою - підприємцем;

девелопером будівництва, який є юридичною особою;"

ст. 16 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20?find=1&text=%D0%B4%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF#n366):

"Стаття 16. Державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва чи майбутній об’єкт нерухомості

1. Державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва чи майбутній об’єкт нерухомості, здійснюється автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у день отримання відомостей з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта у порядку, визначеному Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Стаття 17. Взаємодія продавця за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) та власника об’єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта

1. Продавець за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) протягом 30 календарних днів з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта зобов’язаний забезпечити повідомлення власника об’єкта нерухомого майна про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та необхідність приймання-передачі об’єкта нерухомого майна.

2. Приймання-передача об’єкта нерухомого майна здійснюється разом з паспортами, сертифікатами, гарантійними та іншими документами на обладнання, що встановлено на об’єкті нерухомого майна, за актом, у якому зазначається перелік обладнання, встановленого на об’єкті нерухомого майна.

3. Власник об’єкта нерухомого майна має право у 15-денний строк з дня отримання акта підписати акт приймання-передачі об’єкта нерухомого майна із зазначенням інформації про відсутність претензій щодо об’єкта нерухомого майна або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження до об’єкта нерухомого майна та щодо виявлених будівельних недоліків.

За наявності у власника об’єкта нерухомого майна обґрунтованих зауважень до об’єкта нерухомого майна та щодо виявлених будівельних недоліків продавець зобов’язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у 15-денний строк з дня подання зауважень або в інший узгоджений сторонами строк чи забезпечити безоплатне повторне виконання робіт, щодо яких допущено недоліки, встановлення обладнання чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі (обладнання) не нижчої якості."

Отже, на нашу думку, на етапі реєстрації спеціального майногового права на МОН у Вас не виникають ПЗ з ПДВ

2) Чи виникають для замовника податкові наслідки з ПДВ при реалізації МОНів (житлові та нежитлові приміщення) покупцям?

На нашу думку, коли Ви продаєте МОН покупцям, вони вже отримують право власності на цей МОН. А далі Ви (замовник) лише забезпечуєте перетворення цього МОН в об`єкт нерухомого майна.

Тобто, реалізація МОН фактично прирівнюється до реалізації нерухомого майна, яке в майбульному буде зареєстроване за власником МОН. Відповідно, все це відбувається на підставі укладеного договору про продаж МОН, і ціна договору вже має бути відома.

При складанні ПН рекомендуємо скористатися позицією ДПСУ з Інформаційного листа № 5/2022 (https://tax.gov.ua/media-tsentr/novini/628230.html). Зокрема, в цьому листі вказано наступне (питання 5):

"Так наприклад, за операціями з першої передачі покупцю спеціального майнового права
на квартиру у графі 3.1 «товару згідно з УКТ ЗЕД» податкової накладної необхідно
зазначати умовний код товару – 00103."

Цей код відповідає такій номенклатурі як "квартира"

Вважаємо, що ДПСУ мало на увазі - передачу МОН.

Додатково рекомендуємо отримати ІПК

3) Як формується вартість МОНа, якщо він ще не збудований та на якому рахунку ведеться облік МОНів?

Щодо ціни МОН - див. п. 2

Щодо обліку проданих МОН

За правилами п. 141.12 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n10752) прописаний особливий податковий облік МОН. З урахуванням прописаних в ньому правил, ми прийшли до такого бухобліку продажу МОН у замовника:

Дт 311 Кт 361 - отримані кошти від покупців МОН

Дт 361 Кт 70 - доходи від реалізації МОН

Дт 70 Кт 6412 - ПДВ

Це не дуже відповідає принципу відповідності доходів та витрат по стандартоам бухобліку, але на нашу думку, відповідає нормі Закону № 2518 та п. 141.12 ПКУ.

Хоча на цьому етапі було б логічніше залишити отримані від покупця кошти за МОН на Кт 361 (оскільки сам об`єкт нерухомого майна ще не існує в природі):

Дт 311 Кт 361 - продані МОН

Дт 643 Кт 6412 - нарахований ПДВ

Процес будівництва:

Дт 151 Кт 20,63, інш - накопичені витрати на будівництво

В періоді завершення будівництва (реєстарація права власності на нерухоме майно за власником раніше купленого МОН):

Дт 361 Кт 70 - визнаний дохід від продажу нерухомого майна

Дт 70 Кт 643 - закриті розрахунки по ПДВ

Дт 286 Кт 151 та Дт 90 Кт 286 - прийнятий будинок в експлуатацію, за покупцем зареєстроване право власності на нерухоме майно

Наразі на жаль не прописані схеми проводок від Мінфіну для нових норм Закону № 2518.

Тому ми б рекомендували Вам отримати роз`яснення від МФУ щодо схеми проводок для замовника будівництва в рамках виконання Закону № 2518.

Раді допомогти, звертайтесь ще!