Заголовок тимчасово відсутній

У цьому випадку, через необхідність нарахування ПДВ на таку операцію та різні підходи до цього, від оформлення документів залежить дуже багато. Адже у нас є дві можливі ситуації:
1) поліпшення фактично продається орендодавцю як необоротний актив;
2) компенсація витрат орендаря на поліпшення об’єкта оренди розглядається як окрема послуга.

Щодо першого підходу, у орендаря відбуваються звичайні операції з продажу об'єкта основних засобів — тобто проводяться проведення:
- Дт 131 Кт 117;
- Дт 286 Кт 117,

Тобто актив переводиться до групи, призначеної для продажу, і продається орендодавцю звичайним чином. При цьому нарахування ПДВ має відбуватися з урахуванням п. 188.1 ПКУ, згідно з яким мінімальна база оподаткування не може бути меншою за балансову вартість такого ОЗ, а у разі відсутності обліку необоротних активів — не нижчою за звичайну ціну. Отже, усе здається логічним — ПДВ нараховується на мінімальну базу, яка дорівнює балансовій вартості.

Це підтверджується консультацією податківців:
https://vin.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/543221.html

"При передачі орендарем орендодавцю поліпшень об’єкта оренди, орендар повинен визначити податкові зобов'язання на дату, визначену відповідно до пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ, скласти податкову накладну та зареєструвати її в ЄРПН.

База оподаткування ПДВ за такою операцією визначається згідно з пунктом 188.1 статті 188 розділу V ПКУ, виходячи з договірної вартості постачання поліпшень, яка не повинна бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів — виходячи із звичайної ціни)".

У разі другого підходу ситуація змінюється. Як зазначено в ЗІР: https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=38072

"Якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про надання орендодавцем орендарю компенсації витрат орендаря на поліпшення об’єкта оренди, то суми коштів, сплачених (відшкодованих, компенсованих) за такими договорами, є окремою операцією з надання послуги з поліпшення основних фондів, розглядаються як окремий об’єкт оподаткування та підлягають оподаткуванню ПДВ за основною ставкою".

У цьому випадку, за п. 188.1 ПКУ, мінімальна база оподаткування залежить від того, як здійснювалися поліпшення:
- якщо силами підрядників — це вартість придбаних послуг (усі витрати без урахування амортизації);
- якщо власними силами орендаря — звичайна (ринкова) ціна таких послуг.

Таким чином, для того, щоб мати можливість нараховувати мінімальну базу виходячи з амортизованої вартості поліпшень на момент їхньої передачі, слід уважно проаналізувати останню фіскальну консультацію в ЗІР і діяти так, щоб умови договору не дозволяли трактувати цю операцію як послугу.

По-перше, не має бути окремих договорів на компенсацію поліпшень. Має бути договір постачання об'єкта необоротних активів (а не компенсації витрат), у якому номенклатура визначена як "Об’єкт поліпшення орендованого приміщення". Для податкової накладної застосовується умовний код 00120 (для інших об’єктів нерухомості, згідно з Довідником умовних кодів товарів, які відсутні в УКТ ЗЕД).

Також обов’язково має бути "акт приймання-передачі", де зазначено склад такого об'єкта зі специфікацією.

Фіскальна позиція податкових органів щодо розгляду передачі поліпшень із компенсацією як продажу послуг існує досить давно. Не виключено, що податківці будуть наполягати на нарахуванні ПДВ виходячи з вартості послуг підрядника, який здійснював це поліпшення (тобто з купівельної вартості послуг).

Якщо ж йти цим шляхом, тобто розглядати як послугу, може бути укладений окремий договір на компенсацію поліпшень, ціна договірна, акт виконаних робіт, та дві податкові накладні - на орендодавця виходячи з договірної ціни, та на перевищення мінміальної бази із кодом невидачі 15 на себе, на перевищення мінімальної бази над договірною ціною (мінімальна база дорівнює купівельній вартості послуг підрядника, що здійснював ремонт).

Раді допомогти, звертайтесь ще!