Як ФОПу здавати й орендувати нерухомість у 2024?

Ви дізнаєтесь:

• Хто має право здавати нерухомість в оренду
• Коли договір оренди необхідно посвідчити у нотаріуса та який КВЕД потрібен орендодавцю
• Чи можна здати нерухомість в оренду частинами, перебуваючи в статусі ФОПа та фіз(юр)особи
• Про наслідки відшкодування комунальних послуг та отримання гарантійного платежу

Обговорімо, як здавати та орендувати нерухомість, якщо ви є підприємцем.

Право щодо надання нерухомості в оренду

Брати нерухомість в оренду можуть будь-які організації, а також приватні фізичні особи. Однак право здавати приміщення в оренду мають лише фізичні особи, ФОПи на загальній системі, а також ФОПи-єдинники II, III та IV груп. Водночас, ФОПи першої групи не мають права займатися здачею приміщень в оренду. Для цього також підходять юридичні особи, незалежно від того, чи вони знаходяться на загальній, чи на спрощеній системі оподаткування.

Ліміти щодо площі нерухомості, яка надається в оренду

Зверніть увагу, що ФОПи на II та III групі можуть здавати нерухомість в оренду за певними лімітами. Земельні ділянки дозволено здавати площею до 0,2 га, житлові приміщення – до 400 м², а комерційні приміщення не повинні перевищувати 900  м². Важливо зазначити, що ці ліміти не додаються між собою.

Для фізичних осіб, ФОПів на загальній системі або юридичних осіб, незалежно від того, чи вони на спрощеній, чи на загальній системі оподаткування, немає жодних обмежень щодо площі нерухомості, яку можна здавати в оренду.

КВЕД для діяльності щодо надання нерухомості в оренду

Щоб здавати власне чи орендоване приміщення в оренду, необхідно обрати КВЕД 68.20. Звертаю увагу, що цей код застосовується лише для тих, хто здає приміщення в оренду. Якщо ви орендуєте приміщення, цей КВЕД вам не потрібен.

Правила надання в оренду нерухомості ФОП II групи

Під час здачі приміщення в оренду важливо пам'ятати, що ФОП на II групі може здавати нерухомість лише іншим платникам єдиного податку: ФОПам, юридичним особам-спрощенцям або громадянам. Типовою помилкою є здача ФОПом на II групі приміщення в оренду нотаріусам, банкам або іншим організаціям на загальній системі оподаткування.

Якщо ФОП на другій групі порушить це правило, він ризикує втратити право на спрощену систему оподаткування. Це обмеження не стосується ФОПів на III групі чи на загальній системі.

Також поширювалися чутки, що ФОП на II групі не може здавати приміщення у суборенду. Це неправда. Згідно з останнім роз'ясненням податкової, зокрема Луганської податкової від 10 листопада 2023 року, ФОП на II групі має право здавати приміщення в суборенду єдинникам та громадянам в межах дозволеного ліміту площі.

Заборона здавання в оренду майна частинами як ФОП та фізособа

Податкова у своїх роз'ясненнях чітко наголошує, що ви не маєте права здавати частину майна як ФОП, а частину – як фізична особа. Якщо частину нерухомості здавати як фізособа, а частину – як ФОП, це може призвести до втрати статусу платника єдиного податку. У такому випадку ви будете зобов’язані здавати все майно виключно як фізична особа, сплачуючи 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 1,5% військового збору з суми отриманої орендної плати.

Також, якщо у вас вже є КВЕД у ФОПа, який передбачає надання нерухомості в оренду, і ви хочете почати здавати майно як фізична особа, спершу доведеться видалити цей КВЕД. Податкова підкреслює, що неможливо здавати в оренду майно як фізособа, якщо у вас вже є відповідний КВЕД у реєстрації ФОП – його необхідно спершу вилучити.

Здавання в оренду майна частинами як ФОП та юрособа

Проте, звертаю вашу увагу, що ви маєте право здавати частину майна як ФОП, а іншу частину майна, наприклад, як юридична особа на спрощеній системі оподаткування. Умовний ТОВ на III групі не має ліміту в площі по здачі певної кількості нерухомості в оренду, однак обмеження існують тільки у річному грошовому обороті. Якщо ви будете здавати повністю як фізособа в оренду, то у вас є два сценарії.

Обов'язки ФОПа – податкового агента при здаванні майна в оренду

Якщо ви здаєте майно іншим фізособам, ви повинні подати річну декларацію та сплатити 18% податку на дохід і 1,5% військовий збір.

Якщо ж ви будете здавати нерухомість в оренду ФОПам або юридичним особам, то такі підприємці зобов'язані стати податковим агентом. Це означає, що за виплати по оренді вони подають звіт 4ДФ та утримують податки: 18% на дохід і 1,5% військовий збір.

Як наслідок, фізособа вже нічого не робить і нічого не платить, але отримує меншу суму коштів на руки через утриманий податок. Наприклад, з 10 000 грн на руки залишиться 8050 грн після сплати податку.

Здавання в оренду майна фізособою

До речі, податківці наголошують і не заперечують проти того, що ви можете здавати нерухомість в оренду як фізособа без реєстрації ФОП. Це повністю ваше право, і ви можете абсолютно вільно здійснювати цю діяльність з оренди нерухомості просто як фізособа, не реєструючи ФОП.

Нотаріальне посвідчення договорів оренди

Згідно з п. 2 ст. 793 Цивільного кодексу, договір найму будівлі, іншої капітальної споруди чи окремої частини на строк 3 роки й більше підлягає нотаріальному посвідченню. Виключення становлять випадки, коли предметом договору є державне або комунальне майно, яке підлягає нотаріальному завіренню лише у разі, якщо договір укладається на строк понад 5 років.

Платники податку на нерухоме майно

ФОПи не мають подавати жодних звітів по податку на нерухоме майно, яке вони здають в оренду, оскільки не є власниками цього майна, а лише розпорядниками. Майно завжди записане на ім'я фізичної особи як власника, і тому звітність не потрібна для ФОПів.

Фізична особа має сплачувати податок на нерухоме майно в межах пільги за кожен квадратний метр згідно з рішенням і повідомленням податкової. Якщо у вас є квартира до 60 м² або будинок до 120 м², ви користуєтеся пільгою та не платите податок на нерухоме майно, а сплачуєте його лише тоді, коли є надлишкові квадратні метри.

Звертаю увагу, що податкові органи мають право забрати пільгу на певну кількість квадратних метрів, якщо дізнаються, що ви використовуєте свою нерухомість для бізнесу. На практиці це застосовується досить рідко, але вже починає набирати оберти.

Подання Форми №20-ОПП при наданні майна в оренду

Також, будучи ФОПом чи юридичною особою, ви маєте подати форму №20-ОПП, в якій зазначаєте податківцям, що саме цей конкретний об'єкт ви використовуєте для здачі нерухомості в оренду і саме з нього отримуєте прибутки.

Прийняття в оренду нерухомості та звітування щодо сплачених за оренду коштів

Якщо ви ФОП чи юридична особа та берете нерухомість в оренду, вам необхідно подати звіт 4ДФ з наступними ознаками доходів:

• якщо орендуєте земельну ділянку, використовується ознака 106;

• якщо орендуєте сільськогосподарську землю – ознака 195;

• якщо це будь-яка інша нерухомість – ознака 196.

Оренда нерухомості та використання РРО

Чи потрібно використовувати касовий апарат при здачі нерухомості в оренду? На це питання відповідь досить класична.

Якщо вам платять за нерухомість, наприклад, напряму по реквізитах (IBAN), то касовий апарат ви взагалі не застосовуєте. Проте, якщо використовуються інші способи платежу, наприклад, ви отримуєте готівку або вам оплачують на ключ-карту, тоді це розрахункова операція. В такому випадку ви повинні застосовувати касовий апарат і видавати фіскальний чек за такі оплати.

Компенсація комунальних послуг при орендних операціях

Одним із найбільш проблемних питань при здачі нерухомості в оренду є компенсація комунальних послуг. На жаль, податкове законодавство поки що не має чіткого регулювання цього питання, а податківці кожні пів року змінюють свою позицію.

Індивідуальні податкові консультації підтвердили, що отримання відшкодування за компенсацію комунальних послуг для єдинника не є підставою для позбавлення спрощеної системи оподаткування. Водночас потрібно розуміти, що ці кошти включаються в оборот єдинника. Тобто вони додатково оподатковуються, а також віднімаються від ліміту обороту.

Однак хочу акцентувати вашу увагу, що якщо ви отримали платіж у банківську виписку за відшкодування комунальних послуг, це може бути локально розцінено як діяльність не за вашим КВЕДом. В критичних ситуаціях це може стати підставою для позбавлення спрощеної системи оподаткування відповідно до ст. 298.2.3, зокрема пункту 7, який передбачає позбавлення спрощенки за здійснення незазначених видів діяльності у платників єдиного податку.

До речі, зараз досить часто можна спостерігати, що орендодавці надають електрогенератори та намагаються отримувати платежі за компенсацію електроенергії. Нагадаю, електроенергія – це взагалі відокремлений товар, і це також може стати підставою для позбавлення спрощенки. Тому з цим потрібно бути досить акуратними.

На сьогоднішній момент найбільш адекватний варіант забезпечити себе від проблем з податківцями – це закласти вартість комунальних послуг вже в ціну оренди. В усіх інших випадках існує ризик, але ви отримуєте можливість оспорити це в суді, що є додатковою процедурою та бюрократією.

Ця ситуація продовжуватиме існувати, поки не будуть внесені адекватні зміни в законодавство.

Оподаткування гарантійного внеску при наданні майна в оренду

Невіддільним моментом договорів оренди є гарантійний внесок, який сплачують орендарі при отриманні об’єкта оренди. Податківці наголошують, що гарантійний внесок включається в дохід ФОП у той період, коли його було отримано.

Важливо відзначити, що навіть якщо в договорі оренди буде вказано граничний термін, і гарантійний внесок буде повернуто, ви не маєте права зменшити свій дохід на суму повернутого внеску. Тому наполегливо рекомендую не лише отримувати гарантійний внесок, а й деталізувати його використання, наприклад, як за останні місяці орендної плати або іншим способом, залежно від вашої конкретної ситуації, оскільки він і так буде зарахований до вашого доходу.

Мінімальні ціни при орендних операціях

Гуру оптимізації податків винайшли метод встановлення вартості оренди на рівні 1 гривні або 1000 гривень – тобто обирають мінімальну ціну, щоб сплачувати незначну суму і заощаджувати на податках. Проте податківці чітко розуміють цей спосіб оптимізації та наполягають, що ви дійсно маєте право обрати будь-яку ціну в договорі оренди.

Однак ціна не може бути нижчою за ту, що встановлена методикою визначення мінімальних цін оренди на нерухоме майно у конкретному регіоні. Якщо ви встановите ціну нижче мінімальної, під час податкової перевірки вам донарахують дохід від оренди до мінімально можливої ціни у вашому регіоні, що зменшить ваш ліміт обороту, а також призведе до донарахування податку. Наприклад, на III групі податку донарахують 5% єдиного податку.

Підсумки

• Здавати нерухомість в оренду можуть усі, крім ФОП на I групі:

  • фізичні особи;

  • ФОПи на II, III та IV групах;

  • юридичні особи на будь-якій системі оподаткування.

• Додавати новий КВЕД:

  • не потрібно, якщо ви берете нерухомість в оренду;

  • 68.20, якщо отримуєте дохід від нерухомості.

• Засвідчувати нотаріально договір оренди:

  • не потрібно, якщо він укладений на строк до 3 років.

  • обов’язково, якщо договір укладається на строк понад 3 років.

• Компенсація за комунальні послуги:

  • Законодавство не дозволяє безпечно та адекватно отримати компенсацію за комунальні послуги для спрощених систем оподаткування, тому рекомендується включати вартість комунальних послуг у ціну оренди заздалегідь.

  • Загальні платники податків можуть отримувати компенсацію комунальних послуг без жодних проблем.

• Щодо касового апарату та доходів від оренди, все залежить від типу платежу:

  • якщо отримуєте готівку або платіж картою, касовий апарат потрібен;

  • якщо ж розрахунок проводиться виключно за реквізитами IBAN, ви можете сміливо здавати нерухомість в оренду без використання касового фіскального реєстратора.