Питання амортизації та ризиків при розірванні договору оренди

Вартість поліпшень за умовами договору може бути відшкодована орендодавцем. Якщо сума поліпшень на рахунку 1091 ще неповністю амортизована, то такі об'єкти підлягають списанню в загальноприйнятому порядку.

За ст. 778 ЦКУ орендар може поліпшити річ лише за згодою орендодавця https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3781. Якщо поліпшення можна відокремити без шкоди, то орендар має право їх забрати. Якщо ж поліпшення зроблено за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати.

Якщо договір оренди припиняється в травні 2026 року і об’єкт поліпшень більше не використовується орендарем, його слід вивести з обліку (списати з балансу) як об’єкт, що вибув. П(С)БО 7 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#o150 прямо вимагає списувати об’єкт з балансу у разі вибуття, а при такому вибутті списуються його первісна/балансова вартість і знос. Отже, невідамортизований залишок не “висить” далі на 1091, а закривається через списання залишкової вартості на витрати/результат від вибуття відповідно до вашої облікової політики.

У вашому випадку слід перевірити договір оренди і додаткові угоди на пункт про поліпшення, компенсацію та залік. На дату припинення складаєте акт повернення приміщення і окремо описуєте долю поліпшень.

Якщо орендодавець не компенсує витрат, то ДПС в офіційному роз’ясненні зазначає, що при поверненні об’єкта оренди невідшкодовані поліпшення вважаються безоплатно наданою послугою і обкладаються ПДВ за основною ставкою виходячи з вартості придбаних товарів/послуг, використаних для такого поліпшення. Якщо є компенсація, то ПДВ нараховується з договірної вартості компенсації. https://kyiv.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/656342.html?utm_source https://vin.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/print-543221.html?utm_source

Для податку на прибуток податкова служба прямо пише, що недоамортизована частина витрат на ремонт/поліпшення орендованих основних засобів враховується при визначенні фінрезультату до оподаткування. Загальні правила ПКУ вимагають збільшувати фінрезультат на суму бухгалтерської залишкової вартості об’єкта при ліквідації і зменшувати на суму податкової залишкової вартості, а також нараховувати амортизацію за правилами ст. 138 ПКУ. Якщо коротко, то після списання об'єкта ОЗ (а саме такими визнаються капіталізовані поліпшення) для розрахунку податку на прибутку слід орієнтуватися на фінансовий результат. https://dp.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/625327.html