Податкові наслідки угоди між орендодавцем і орендарем в Україні

Доброго дня. Маємо : орендодавець ТОВ на единому податку 5% з нежилим приміщенням в статутном фонде, яке здає це приміщення в оренду ПП на загальній системі оподаткування, платнику ПДВ. Орендар виготовил на власному виробництві вікна та двері, та установив в орендованому приміщенні. Взаімозаликом за орендну ці вікна провести заборонено, т. к. орендодавець единщик. Можливо ли на виготовлення ціх вікон та дверей заключити договір, та оставити у власності орендара (в якому вигляді?) . Орендар та орендодавець связані ліца. Які податкові наслидки такої операції?
Чи тільки можливо через продаж вікон та дверей орендодателю?

ІК

Ірина, консультант

експерт

14.03.2026 | 18:24

Очікує відповідь

Ви можете обліковувати встановлені вікна та двері як поліпшення орендованого майна на балансі орендаря (субрахунок 117). Проте, оскільки ці об'єкти стають невід'ємною частиною будівлі, при завершенні оренди їх передача орендодавцю вважатиметься постачанням, що зумовить нарахування ПДВ та податкові наслідки для обох сторін. Альтернативою є прямий продаж вікон орендодавцю з оплатою грошовими коштами.

З огляду на те, що орендодавець є платником єдиного податку, а сторони є пов'язаними особами, ситуацію можна вирішити двома основними шляхами:

Варіант 1. Облік як поліпшення на балансі орендаря (без негайного продажу)
Орендар може визнати витрати на виготовлення та встановлення вікон і дверей як капітальні інвестиції у створення інших необоротних матеріальних активів.

Правовий аспект: Згідно зі статтею 778 Цивільного кодексу України, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості витрат або на їх зарахування в рахунок орендної плати. Оскільки для «єдинника» взаємозалік заборонено п. 291.6 Податкового кодексу України, у договорі слід прописати, що поліпшення здійснюються орендарем, а питання компенсації буде вирішено при поверненні об'єкта.
Бухгалтерський облік: Вікна та двері після встановлення стають невід'ємною частиною будівлі. Орендар накопичує витрати на субрахунку 153, а після введення в експлуатацію зараховує їх на субрахунок 117 «Інші необоротні матеріальні активи».
Амортизація: Орендар нараховує амортизацію на цей об'єкт протягом строку дії договору оренди.
Податкові наслідки:ПДВ: При встановленні орендар має право на податковий кредит за матеріалами. Проте в момент повернення приміщення орендодавцю (після закінчення договору) передача невід'ємних поліпшень вважається постачанням послуг (згідно з пп. 14.1.185 ПКУ). Орендар повинен буде нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ (20%) виходячи з договірної вартості, але не нижче балансової вартості поліпшення.
Пов'язані особи: Оскільки сторони пов'язані, ціна передачі (компенсації) при поверненні має відповідати ринковим цінам, щоб уникнути ризиків донарахування податків.

Варіант 2. Продаж вікон та дверей орендодавцю
Це найбільш «чистий» варіант з точки зору податкового законодавства для платника єдиного податку.

Суть операції: Орендар виготовляє вікна як готову продукцію та продає їх орендодавцю за договором купівлі-продажу (або як послугу з монтажу).
Умова оплати: Орендодавець-ТОВ (єдинник) має обов'язково оплатити цей товар грошовими коштами (безготівково на рахунок орендаря). Це дозволить уникнути порушення п. 291.6 ПКУ щодо заборони негрошових розрахунків.
Облік у орендодавця: Орендодавець капіталізує ці витрати, збільшуючи первісну вартість будівлі (Дт 103) або обліковуючи як окремі об'єкти (якщо це передбачено обліковою політикою для МНМА).
Податкові наслідки:Орендар: Визнає дохід від реалізації, нараховує ПДВ (20%).
Орендодавець: Отримує право на податковий кредит (якщо він є платником ПДВ, хоча у вашому запиті вказано лише ставку 5%, що зазвичай відповідає неплатнику ПДВ). Якщо орендодавець не є платником ПДВ, він просто включає суму з ПДВ до вартості активу.

Раді допомогти, звертайтесь ще!