Як правильно прописати послуги для змінної орендної плати

ФОП здає в оренду нежитлове приміщення. В договорі вказано сума орендного платежу, компенсацію комунальних платежів Орендар не хоче включати в орендну плату, а хоче виділити окремо, бо сума комуналки міняється. Хочемо зробити фіксовану орендну плату і змінну орендну плату. Але в договорі потрібно деталізувати що включає змінна орендна плата, які саме послуги, тобто за що платить орендар окремо ФОПу. Питанння:
Як вірно прописати послуги, що надає ФОП по договору оренди для змінної орендної плати, щоб не було проблем для ФОП і послуги, що входять в змінну орендну плату, відповідали КВЕДам і згідно яких документів буде формуватись ціна змінної орендної плати?

ЯК

Ярослава, консультант

експерт

12.03.2026 | 10:08

Відповідь надано

У договорі оренди можна вказати таке формулювання:

«Орендна плата за цим Договором складається з фіксованої та змінної частин. Фіксована частина становить (сума) грн на місяць. Змінна частина орендної плати визначається щомісячно на підставі фактичних витрат Орендодавця на оплату комунальних послуг та енергоносіїв (електропостачання, водопостачання, послуг з обслуговування будинку тощо) згідно з рахунками постачальних організацій».

Це відповідає загальним нормам ст. 762 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3713 яка визначає право сторін встановлювати розмір плати за користування майном за домовленістю.

Для ФОП 2 та 3 групи основним КВЕДом для такої діяльності є 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Згідно з позицією ДПС, якщо компенсація комунальних послуг прописана як «відшкодування» окремим платежем, вона не вважається доходом за КВЕД 68.20 і має оподатковуватися як дохід звичайної фізичної особи (18% ПДФО + 5% ВЗ). Якщо ж ці суми є частиною «Орендної плати», вони повністю покриваються КВЕД 68.20 і оподатковуються єдиним податком.

Документи, що формують ціну та підтверджують дохід. Ціна змінної частини формується на підставі рахунків від постачальників комунальних послуг та показників лічильників.

Правила документального оформлення:

1. ФОП має укласти договори з постачальниками саме як суб'єкт господарювання (за комерційними тарифами), а не як звичайна фізособа. Це підтверджує зв'язок витрат із бізнесом.

2. Рахунок та Акт наданих послуг. У цих документах слід зазначати лише одну позицію: «Орендна плата за (місяць/рік)». Сума в акті має бути загальною (фіксована + змінна). Не рекомендується розписувати: «в т.ч. електроенергія – 3000 грн».

Раді допомогти, звертайтесь ще!