Правила капремонту: орендар, компенсація та податкові ризики ТОВ

Так, сторони можуть передбачити у договорі (або додатковій угоді), що капітальний ремонт здійснюється орендарем за власний рахунок без компенсації. У бухгалтерському обліку ТОВ такі витрати капіталізуються як поліпшення орендованого об’єкта з подальшою амортизацією протягом строку оренди.

Обов’язок проведення капітального ремонту за загальним правилом покладається на орендодавця, якщо інше не встановлено договором (Цивільний кодекс України, ст. 776 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863). Тому сторони можуть прямо передбачити у договорі або додатковій угоді, що капітальний ремонт виконує орендар власним коштом і вартість таких робіт орендодавцем не компенсується. Також бажано отримати письмову згоду орендодавця на здійснення поліпшень орендованого майна (Цивільний кодекс України, ст. 778).

У бухгалтерському обліку витрати на поліпшення орендованого об’єкта, які призводять до збільшення майбутніх економічних вигід від використання активу, визнаються капітальними інвестиціями (НП(С)БО 7 «Основні засоби», п. 14) https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#Text. Такі витрати формують окремий об’єкт необоротних активів (поліпшення орендованого майна) і обліковуються як інші необоротні матеріальні активи. Амортизація нараховується протягом строку оренди або строку корисного використання.

Типова схема обліку:

Проведення:
виконано ремонтні роботи (накопичення витрат) — Дт 152 – Кт 631

введено в експлуатацію поліпшення орендованого об’єкта — Дт 117 – Кт 152

нараховано амортизацію — Дт 92 (або 93, 91) – Кт 131

Щодо податку на прибуток, якщо підприємство застосовує податкові різниці, амортизація основних засобів коригується відповідно до правил Податкового кодексу (Податковий кодекс України, ст. 138 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text).

Основні податкові ризики виникають у момент повернення приміщення орендодавцю, якщо поліпшення залишаються у його власності без компенсації:

ПДВ. Передача поліпшень орендодавцю без оплати може розцінюватися як безоплатне постачання, що підлягає оподаткуванню ПДВ. База оподаткування визначається не нижче ціни придбання товарів/послуг, використаних для такого поліпшення (Податковий кодекс України, п. 188.1 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4551).
Ризик додаткового доходу фізичної особи. Якщо орендодавцем є фізична особа — підприємець, податкові органи інколи розглядають безоплатно отримані поліпшення як дохід фізичної особи. У такому випадку ТОВ може бути визнане податковим агентом щодо оподаткування такого доходу (Податковий кодекс України, пп. 164.2.17 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text).
Тому для мінімізації ризиків доцільно:

чітко прописати у договорі право орендаря на здійснення поліпшень;
визначити порядок їх передачі після закінчення оренди;
встановити достатній строк оренди, щоб амортизувати більшу частину вартості поліпшень протягом дії договору.

Раді допомогти, звертайтесь ще!