Продаж нерухомості засновнику: оцінка, податки та пов'язані особи

Оцінку майна можна провести самостійно без залучення експерта-оцінювача.

Згідно з чинним законодавством, проведення незалежної (експертної) оцінки не обов'язкове, за винятком ситуації, коли у ТОВ існує частка державного або комунального майна (ст. 7 Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12.07.2001 № 2658 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2658-14#n44 ).

Продати нерухомість Ви можете за будь-якою вартістю, за домовленості з покупцем. Але при продажу фізособі є нюанси.

Якщо продаєте ОЗ (нерухомість) фізособі, то врахуйте, якщо ціна буде нижче ринкової (звичайної), то фізособа отримає додаткове благо, з якого (з різниці між ринкової ціною та договірною) потрібно утримати ПДФО 18 % та ВЗ 5 %, на це вказує ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17?find=1&text=2024#n3627):

"164.2. До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються:

...164.2.17. дохід, отриманий платником податку як додаткове благо (крім випадків, передбачених статтею 165 цього Кодексу) у вигляді:...

е) вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у підпункті 165.1.53 пункту 165.1 статті 165 цього Кодексу. ....Якщо додаткові блага надаються у негрошовій формі, сума податку об'єкта оподаткування обчислюється за правилами, визначеними пунктом 164.5 цієї статті".

В такому випадку визначити ринкову ціну можете самостійно або залучити оцінювача (але не обов’язково).

Звичайна ціна це, по суті, ринкова ціна. Відповідно до пп. 14.1.71 ПКУ звичайна ціна - це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено цим Кодексом.Вважається, що звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Тобто, для визначення ринкової ціни треба проаналізувати вартість аналогічних основних засобів і, виходячи із цього, визначити звичайну (ринкову) ціну (наприклад, це можуть бути сайти оголошень).

Щодо пов’язаних осіб

Наразі визначення "пов'язані особи" використовується виключно для цілей трансфертного ціноутворення. Своєю чергою, трансфертне ціноутворення застосовується виключно щодо контрольованих операцій, основне регулювання яких здійснюється за ст. 39 ПКУ.

Оскільки трансфертне ціноутворення (ТЦУ) стосується лише відносин із нерезидентами, то, якщо у Вашій ситуації відносини відбуваються між резидентами України, то відповідно розрахунки між ними не підпадають під ТЦУ та жодних наслідків не несуть.

Раді допомогти, звертайтесь ще!