ТОВ на єдиному податку 3 групи без ПДВ може продати нежитлове приміщення своєму засновнику-директору, якщо правильно оформити документи, відобразити операцію в обліку та визначити дохід згідно з п. 292.2 ПКУ, а також підтвердити ринковість ціни через вимоги до угод з пов’язаними особами.

Згідно з пп. 14.1.159 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256, засновник-директор є пов’язаною особою щодо ТОВ, оскільки володіє корпоративними правами більше 25% або є одноособовим виконавчим органом; контролює рішення підприємства.

А тому, навіть якщо п. 292.2 ПКУ прямо не вимагає ринкової ціни, операція потрапляє під податковий контроль (ст. 39 ПКУ), і податкова може донарахувати дохід, якщо буде встановлено заниження вартості продажу.

Оформлення документів: рішення засновника (навіть якщо він один); нотаріальний договір купівлі-продажу (відповідно до ст. 657 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3252); акт приймання-передачі; реєстрація переходу права власності.

Облік приміщення. Об’єкт міг бути введений в експлуатацію раніше, але не був належним чином відображений у бухгалтерському обліку. З метою усунення цього недоліку, підприємство може оформити відповідні документи та провести облік з фактичної дати початку використання.

Чому важливо, щоб приміщення було основним засобом: продаж основного засобу, що використовувався понад 12 місяців, не вважається окремим видом підприємницької діяльності, тому не потребує відповідного КВЕДу. Натомість, якщо об’єкт не є основним засобом, податкова може розцінити операцію як господарську діяльність з торгівлі нерухомістю, що тягне ризик втрати права перебування на спрощеній системі.

Типові проводки:

Переведення приміщення до необ. активів для продажу Дт 286 – Кт 103

Списано знос Дт 131 – Кт 103

Отримано дохід від продажу приміщення Дт 377 – Кт 712

Списано вартість об’єкта Дт 972 – Кт 286

Податковий облік: п. 292.2 ПКУ. Якщо об’єкт використовувався понад 12 місяців - дохід = сума продажу – залишкова вартість.

Якщо менше 12 місяців - дохід = повна сума надходжень.

5% єдиного податку нараховується від визначеного доходу.

Ринкова ціна - як обґрунтовується. У п. 292.2 ПКУ вимога ринкової ціни не зазначена, але вона випливає з норм щодо пов’язаних осіб: пп. 14.1.71 - поняття звичайної (ринкової) ціни; ст. 39 ПКУ - контроль операцій між пов’язаними особами.

Тому доцільно матиоцінку незалежного оцінювача, або внутрішню бухдовідку з обґрунтуванням ціни на підставі аналізу ринку.

Висновок

Продаж нежитлового приміщення директору-засновнику ТОВ на єдиному податку 3 групи без ПДВ є допустимим, якщо забезпечити нотаріальне оформлення угоди, відобразити об’єкт у бухгалтерському обліку, правильно визначити дохід відповідно до п. 292.2 ПКУ та обґрунтувати ринковість ціни через положення про пов’язаних осіб. Це дозволить уникнути податкових ризиків, забезпечити прозорість операції та дотримання вимог законодавства.

Раді допомогти, звертайтесь ще!