З 23 жовтня оренда під 5% + Пільга на землю

З 23 жовтня 2026 року запрацювали важливі податкові зміни, які стосуються орендодавців і власників нерухомості, знищеної через російську агресію. ПДФО з доходів фізосіб від оренди житлової та нежитлової нерухомості знизили з 18% до 5%. Військовий збір залишається 5%. Водночас власники земельних ділянок, на яких була знищена нерухомість, за визначених законом умов отримали звільнення від плати за землю – ця пільга поширюється на період із 1 січня 2026 року. Розберімо, що це означає на практиці для бухгалтерів і орендодавців? Яку ставку ПДФО застосовувати до оренди за жовтень, якщо акт підписали наприкінці місяця або орендну плату перерахували авансом? І що потрібно перевірити, щоб скористатися земельною пільгою?

 

ПДФО з оренди нерухомості: 5% замість 18%

Почнімо з головної зміни. Закон України від 15.10.2026 №5025-IX змінив правила оподаткування доходів фізичних осіб від надання в оренду житлової та нежитлової

До 23 жовтня 2026 року з орендної плати утримували ПДФО за ставкою 18% та військовий збір за ставкою 5%. Загальне податкове навантаження становило 23% (пп. 170.1.4 Податкового кодексу України, далі – ПКУ)

З 23 жовтня ПДФО становить 5%. Військовий збір не змінився – ті самі 5%.

Отже, бухгалтеру потрібно перевірити налаштування утримання ПДФО з орендної плати фізичних осіб і переконатися, що з 23 жовтня застосовується правильна ставка.

Але є важливе уточнення: нові 5% стосуються оренди житлової та нежитлової нерухомості – квартир, житлових будинків, офісів, складів, торговельних приміщень та їхніх частин.

Якщо ж фізична особа здає в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, земельну частку – пай або майновий пай, ставка ПДФО залишається 18%. Військовий збір також становить 5%.

Отже, перш ніж змінювати ставку, перевірте, який саме об’єкт орендує підприємство. Не можна автоматично застосовувати 5% до всіх договорів оренди.

 

Орендна плата за жовтень: яку ставку застосовувати

А тепер найскладніше питання – перехідний період.

Зміни набрали чинності не з першого числа місяця, а з 23 жовтня. Тому в бухгалтерів виникає цілком логічне запитання:

Що робити з орендною платою за жовтень?

Розгляньмо дві ситуації.

 

Перша ситуація. ФОП орендує приміщення у фізичної особи. Акт нарахування орендної плати за жовтень підписують 31 жовтня 2026 року.

На нашу думку, якщо дохід нараховано на підставі первинного документа датою 31 жовтня, до всієї суми орендної плати за жовтень можна застосувати ПДФО 5%. Адже дата нарахування припадає на період, коли нова ставка вже діє.

Проте не виключаємо, що ДПС може наполягати на іншому підході – пропорційно розподілити орендну плату за календарними днями до та після 23 жовтня й оподаткувати відповідні частини за ставками 18% і 5%.

Друга ситуація. Підприємство перерахувало орендну плату за жовтень авансом на початку місяця та утримало ПДФО за ставкою 18%.

У такому випадку, на нашу думку, перераховувати вже утриманий податок після 23 жовтня не потрібно. Якщо дохід виплатили до набрання чинності змінами, застосовувалася ставка, чинна на дату виплати.

В обох випадках військовий збір становить 5%.

Зверніть увагу: це позиція редакції щодо застосування перехідних норм. Редакція 7eminar звернулася до ДПС за офіційним роз’ясненням. До отримання відповіді варто зберігати документи, що підтверджують дату нарахування або виплати, і враховувати можливість іншої позиції податкової.

 

Якщо орендодавець – фізична особа, а орендар – теж фізична особа

Ще одна зміна стосується тих, хто здає нерухомість не підприємству чи ФОП, а звичайній фізичній особі.

У такому випадку орендар, який не є самозайнятою особою, не виступає податковим агентом. Обов’язок нарахувати та сплатити податок покладається на орендодавця (пп. 170.1.5 ПКУ).

З 23 жовтня для доходів від оренди житлової та нежитлової нерухомості застосовується ставка ПДФО 5%. Для інших відповідних видів орендних доходів, зокрема від оренди земельних паїв, зберігається ставка 18%.

Тобто власник квартири, який здає її іншій фізичній особі, має врахувати нову ставку під час розрахунку податкових зобов’язань.

Водночас не варто забувати про військовий збір: він залишається на рівні 5%.

Що змінилося для фізособи, яка самостійно здає нерухомість?

Змінилися не лише ставки, а й порядок декларування та сплати податків.

Раніше фізична особа, яка самостійно декларувала дохід від оренди, мала сплачувати податок щокварталу – протягом 40 календарних днів після закінчення відповідного кварталу. Після цього дохід і сплачені суми відображали в річній декларації (пп. 170.1.5 ПКУ).

За новими правилами щоквартальну сплату скасовано. Орендодавець подає річну декларацію про майновий стан і доходи, самостійно визначає податкове зобов’язання та сплачує податок за результатами року.

Також передбачено, що за визначених законом умов у річній декларації можна зазначати доходи від оренди, не дублюючи окремі доходи, які вже оподаткували податкові агенти, якщо немає інших підстав для обов’язкового декларування.

Це спрощує адміністрування для фізичних осіб, які здають нерухомість безпосередньо іншим громадянам.

Окремо нагадаємо: якщо договір оренди нерухомості посвідчує нотаріус, обов’язок повідомити податковий орган про такий договір зберігається (пп. 170.1.5 ПКУ).

 

 

Земельний податок за ділянки зі знищеною нерухомістю

Ще одна важлива зміна стосується власників земельних ділянок, на яких розташовувалася нерухомість, знищена внаслідок збройної агресії РФ.

Закон України від 09.06.2026 №4903-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо впровадження міжнародного автоматичного обміну інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи, та оподаткування таких доходів» передбачає звільнення від плати за землю за визначених умов. Для застосування пільги важливо, щоб відомості про знищений об’єкт були внесені до Реєстру пошкодженого та знищеного майна (пп. 69.14-2 п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення»).

Ця норма набирає чинності 23 жовтня 2026 року, але поширюється на період із 1 січня 2026 року.

Пільга стосується земельних ділянок, на яких розташовувалися знищені внаслідок збройної агресії РФ об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості. Обов’язкова умова – відомості про знищення нерухомості та відповідні земельні ділянки мають бути внесені до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій.

Водночас фактичний період звільнення визначають з урахуванням дати знищення об’єкта, зазначеної в Реєстрі майна: пільга застосовується з першого числа місяця, на який припадає ця дата, і діє до останнього числа місяця реєстрації права на новозбудовану нерухомість або до останнього числа місяця припинення чи скасування воєнного стану.

Якщо платник уже задекларував зобов’язання з плати за землю за відповідну ділянку, він має право скоригувати їх, подавши уточнюючу декларацію за період, на який поширюється пільга.

На яку площу поширюється звільнення?

Для фізичних осіб – власників знищеної житлової нерухомості встановлено такі межі: у селах – до 0,25 га, у селищах – до 0,15 га, у містах – до 0,1 га.

Для фізичних та юридичних осіб – власників знищеної нежитлової нерухомості, а також юридичних осіб – власників знищеної житлової нерухомості підпункт 69.14-2 передбачає:

• 100% площі земельної ділянки – якщо площа знищеного об’єкта дорівнює або перевищує третину площі ділянки;
• 50% площі земельної ділянки – якщо площа знищеного об’єкта не перевищує третину площі ділянки.

 

Що бухгалтеру зробити вже зараз

1. Перевірте договори оренди та визначте, які об’єкти орендує підприємство: житлову або нежитлову нерухомість, земельні ділянки, паї чи інше майно.
2. З 23 жовтня застосовуйте ПДФО 5% до доходів фізичних осіб від оренди житлової та нежитлової нерухомості. Для оренди землі сільськогосподарського призначення, земельних і майнових паїв зберігається ставка 18%.
3. Не змінюйте ставку військового збору. Вона залишається 5%.
4. Окремо перевірте нарахування та виплати за жовтень. Зафіксуйте дати первинних документів і фактичних виплат, щоб мати обґрунтування застосованої ставки.
5. Якщо орендодавець самостійно декларує дохід, врахуйте зміни в порядку декларування та сплати податку.