ТОВ здає нерухомість в оренду: ПДВ, податок на прибуток і податкові наслідки

Чи можна не нараховувати ПДВ майже три роки, якщо орендар заплатить лише в останній день договору? А якщо ТОВ здає квартиру фізособі – чи можна продовжувати нараховувати податкову амортизацію? Саме на такі практичні запитання нещодавно відповіла Державна податкова служба. У цьому мінікурсі детально розберемо кожну із цих ситуацій, пояснимо логіку позиції ДПС та звернемо увагу на практичні нюанси, які варто врахувати бухгалтеру.

ДПС оприлюднила відповіді на низку практичних запитань, які були підготовлені на звернення Комітету Верховної Ради України з питань фінансів, податкової та митної політики. У цих роз'ясненнях податківці розглянули ситуації, з якими на практиці стикаються підприємства під час передачі нерухомості в оренду фізичним особам.

 

Ситуація 1. ПДВ при довгостроковій оренді: коли виникають податкові зобов'язання

ТОВ уклало з фізичною особою договір оренди приміщення строком на 35 місяців.

Особливість договору в тому, що:

• орендна плата визначена однією сумою за весь строк оренди;
• фізична особа сплачує її лише один раз – в останній день дії договору.

Одразу виникає запитання:

Коли ТОВ повинно нарахувати ПДВ?

 

Крок 1. Застосовуємо правило «першої події»

Пункт 187.1 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) говорить: податкові зобов'язання з ПДВ виникають за датою події, яка відбулася раніше:

• отримання оплати;
• оформлення документа, що підтверджує факт постачання послуг.

Саме це правило застосовується і до орендних послуг.

 

Крок 2. Якщо оплати ще немає

У нашій ситуації гроші будуть отримані лише через 35 місяців.

Отже, першою подією стає не оплата, а оформлення первинного документа, який підтверджує надання послуг оренди.

Саме тому ТОВ не може чекати 35 місяців і лише тоді нарахувати ПДВ.

 

Крок 3. Як оформлювати оренду

Закон України від 16.07.1999 №996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» вимагає відображати господарські операції саме в тому періоді, коли вони відбулися.

Орендна послуга фактично надається щомісяця.

Тому підприємство повинно оформлювати первинні документи (наприклад, акти наданих послуг, якщо це передбачено договором або обліковою політикою) за відповідні звітні періоди.

Саме на дату оформлення таких документів і виникатимуть податкові зобов'язання з ПДВ.

Отже, навіть якщо договір передбачає оплату лише після закінчення 35 місяців, ПДВ нараховується не наприкінці договору, а поступово під час надання послуг оренди – за датою оформлення первинних документів.

Чи має фізична особа якісь податкові наслідки?

Фізична особа в цій ситуації лише користується приміщенням і сплачує орендну плату.

Вона не отримує жодного доходу.

Тому:

• ПДФО не виникає;
• військовий збір не сплачується;
• декларувати нічого не потрібно.

Тобто, для фізичної особи – орендаря жодних податкових наслідків така операція не створює.

 

 

Ситуація 2. ТОВ здає квартиру фізособі: чи можна амортизувати

ТОВ придбало квартиру, яка не використовується для проживання працівників чи директора. Квартиру здають фізичній особі за договором оренди та отримують орендний дохід.

Чи можна нараховувати податкову амортизацію?

Стаття 138 ПКУ дозволяє податкову амортизацію лише щодо основних засобів, які використовуються у господарській діяльності.

Невиробничими вважаються лише ті основні засоби, які не використовуються для отримання доходу.

Чи є квартира невиробничим активом?

Ні. Якщо квартира здається в оренду і приносить підприємству дохід, вона використовується саме у господарській діяльності.

Отже, вона не є невиробничим основним засобом.

Зверніть увагу, що податкова амортизація можлива лише тоді, коли:

• квартира обліковується як основний засіб;
• у бухгалтерському обліку на неї нараховується амортизація;
• підприємство застосовує податкові різниці за статтею 138 ПКУ.

Отже, якщо квартира використовується для отримання доходу від оренди, ТОВ має право нараховувати не лише бухгалтерську, а й податкову амортизацію.

 

Практична порада бухгалтеру

Під час укладання довгострокових договорів оренди не варто орієнтуватися лише на дату оплати. Для ПДВ ключове значення має правило першої події, а для бухгалтерського обліку – своєчасне оформлення первинних документів. Якщо нерухомість використовується для отримання доходу від оренди, це також підтверджує право підприємства на податкову амортизацію.

 

Висновки

З отриманих податкових роз’яснень зробимо висновки:

1. Відстрочка оплати за договором не відкладає виникнення ПДВ.
2. Якщо оплата ще не надійшла, ПДВ виникає за датою оформлення первинних документів про надання орендних послуг.
3. У фізичної особи-орендаря податкових наслідків немає.
4. Квартира, яка здається в оренду та приносить дохід, є виробничим основним засобом для цілей податкової амортизації.