Як уникнути податків при купівлі землі у фізособи

Продаж земельної ділянки фізичною особою юридичній – операція, яка потребує ретельного планування з точки зору оподаткування. Від кількості проданих об'єктів протягом року, терміну перебування у власності та площі ділянки залежить, чи доведеться сплачувати ПДФО та військовий збір. У цьому матеріалі розберемо всі нюанси, які допоможуть уникнути неприємних сюрпризів при укладенні договору купівлі-продажу.

Дохід фізособи від продажу земельної ділянки підлягає оподаткуванню ПДФО та військовим збором. Разом з тим Податковим кодексом України (далі – ПКУ) передбачено умови, за яких такий дохід не оподатковується.

Про які умови йде мова?

 

Умови застосування пільги при продажу земельної ділянки

Не підлягає оподаткуванню дохід від продажу одного об’єкта нерухомості протягом звітного року, якщо таке майно перебувало у власності фізичної особи понад три роки. Ця умова не діє щодо успадкованої ділянки, тобто її можна продавати, не очікуючи трьох років.

Для застосування пільги має значення площа земельної ділянки. Вона не може перевищувати норми, яка вказана у статті 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) для безоплатної передачі. Наприклад, для особистого селянського господарства – до 2 гектарів, для будівництва та обслуговування житлового будинку – не більше 0,25 гектара.

Отже, пільга з податку та військового збору застосовується за умови одночасного виконання таких вимог:

• земельна ділянка продається у звітному році як перший об’єкт нерухомості;
• ділянка перебуває у власності фізичної особи понад три роки;
• площа не перевищує норми безоплатної передачі відповідно до ЗКУ.

Якщо ці умови не виконано, то весь дохід від продажу земельної ділянки оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором. І якщо покупцем є юридична особа, то вона виступає податковим агентом. Розглянемо це на прикладі окремих ситуацій.

 

Оподаткування при продажу другої земельної ділянки протягом року

Якщо фізособа протягом року продає кілька земельних ділянок, то дохід від продажу другої ділянки оподатковується податком з доходів фізичних осіб за ставкою 5% та військовим збором за ставкою 5%.

Так само сплачується податок та військовий збір, якщо фізособа продає будинок разом із земельною ділянкою, на якій ця нерухомість знаходиться. У цій ситуації будинок і земельна ділянка – це різні об’єкти нерухомості. Тож дохід від продажу будинку може не оподатковуватися, а от дохід від продажу земельної ділянки вже є об’єктом оподаткування, адже земельна ділянка – це вже другий об’єкт, який продається протягом року. Тож податок і військовий збір доведеться сплатити.

Базою оподаткування при продажу земельної ділянки є ціна, вказана у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості.

 

 

Оподаткування третього та наступних об'єктів нерухомості

А от якщо ділянка є вже третім об’єктом нерухомості з-поміж тих, які продані протягом календарного року, то податок сплачують за ставкою 18%, а військовий збір – 5%. У цьому випадку можна зменшити дохід від продажу земельної ділянки на суму документально підтверджених витрат на її придбання.

Щоб зробити це вже при оформленні договору купівлі-продажу ділянки, продавець, тобто фізична особа, повинна надати юридичній особі відповідні підтвердні документи. Це дозволить розрахувати податок та військовий збір з доходів за мінусом витрат. Тобто буде оподатковуватися не вся сума доходу, а сума доходу, зменшена на витрати.

Але для цього також доведеться подати річну декларацію про майновий стан і доходи за звітний рік разом із копіями документів, які підтверджують витрати на придбання ділянки. Зверніть увагу, що у такому випадку потрібно декларувати абсолютно всі доходи, отримані фізичною особою протягом року.

 

Особливості оподаткування при перевищенні норм безоплатної передачі

А як бути, якщо площа земельної ділянки перевищує норми безоплатної передачі, встановлені ЗКУ?

На жаль, у такому випадку податок та військовий збір потрібно сплачувати вже під час першого продажу. Ставка податку та збору – по 5%.

А всі наступні продажі земельних ділянок протягом календарного року призведуть до сплати податку за ставкою 18%. Ставка військового збору не змінюється, тобто 5%. У таких випадках суму доходу також можна зменшити на суму витрат на придбання ділянки.

 

Порядок сплати податку та військового збору

Тепер поговоримо про порядок сплати податку та збору. ПКУ передбачено, що юридична особа, яка купує ділянку у фізичної особи, є податковим агентом і повинна нарахувати, утримати та перерахувати податок та збір до бюджету.

Слід врахувати, що податки мають бути сплачені до нотаріального посвідчення договору, адже нотаріус посвідчить договір лише за наявності документа про сплату податку та збору. Зверніть увагу, що податківці наполягають на тому, що саме юридична особа зобов'язана сплатити до бюджету податок і збір за рахунок суми доходу, нарахованого фізособі за договором купівлі-продажу земельної ділянки

Юрособа як податковий агент сплачує податок на доходи фізичних осіб, утриманий з доходів продавця земельної ділянки, до бюджету за своїм місцезнаходженням. Військовий збір сплачується до державного бюджету.

Юридична особа як податковий агент також відображає дохід фізособи у додатку 4ДФ Податкового розрахунку з ознакою доходу «104». Також слід вказати суму утриманого податку на доходи фізичних осіб та військового збору.

 

Висновки

1. Дохід фізособи не оподатковується, якщо земельна ділянка продається у звітному році як перший об’єкт нерухомості, перебуває у власності фізичної особи понад три роки та площа ділянки не перевищує норми безоплатної передачі відповідно до ЗКУ.
2. Якщо фізособа протягом року продає декілька земельних ділянок, то дохід від продажу другої ділянки оподатковується податком з доходів фізичних осіб за ставкою 5%та військовим збором за ставкою 5%.
3. Саме юридична особа зобов'язана сплатити до бюджету податок і збір за рахунок суми доходу, нарахованого фізособі за договором купівлі-продажу земельної ділянки.

 

Шаблони та зразки документів:

Податкова декларація про майновий стан і доходи

 

Читайте більше:

Квартальний Податковий розрахунок: для кого (не)повертається

Приклади заповнення 4ДФ щомісячного Податкового розрахунку

Місячний Податковий розрахунок з ПДФО, ЄСВ та військового збору: як заповнити

Декларація про майновий стан і доходи для ФОП на загальній системі оподаткування

Придбали або орендували земельну ділянку протягом року: як подати декларацію з плати за землю

Продаж землі або закінчення договору оренди протягом року: як подати уточнюючу земельну декларацію