Як задекларувати доходи від оренди майна за 2023 рік

Відповідно ст. 759 ЦКУ : «договір оренди - це домовленість двох сторін за якою наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк». А відповідно Національного стандарту бухгалтерського обліку 14, оренда – договір між орендодавцем та орендарем, за яким орендодавець надає орендарю право користування необоротним активом за плату на певний строк. І як ми бачимо, офіційні джерела вказують на те, що обов'язковою ознакою оренди є оплата. Тобто надання майна в оренду є джерелом для доходу для фізичної особи. Будь-які доходи мають декларуватися, чи особисто, чи податковим агентом.

А от чи може фізична особа надавати майно в оренду без реєстрації як підприємець? Відповідно до статей 319 та 320 ЦКУ, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і у тому числі для здійснення підприємницької діяльності. Таким чином здавання в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і шляхом виконання вимог п. 170.1 ПКУ без реєстрації орендодавця як фізичної особи – підприємцем.

Разом з тим фізична особа може отримувати дохід від різних платників. Тобто орендувати може майно ФОП чи юридична особа, а може і фізична особа. Якщо ви надаєте майно в оренду ФОП або юридичній особі, то ці особи, відповідно вимог пп. 14.1.180 ПКУ, є податковими агентами та нараховують, утримують та сплачують податок з доходів фізичних осіб та військовий збір до бюджету з доходів, що виплачуються орендодавцю, та відображають такі доходи в додатку 4ДФ. Таким чином фізична особа, що здає майно в оренду, такі доходи відображає в декларації про майновий стан і доходи в рядку 10.6 та в графах 3, 4 та 5 декларації про майновий стан і доходи. Якщо ж стороною договору оренди є просто звичайна фізична особа, тоді необхідно заповнювати той же рядок 10.6, але графи 3, 6 і 7, оскільки в такому випадку нарахування і сплату податків здійснює безпосередньо фізична особа, яка отримує дохід від надання майна в оренду. Орендодавець, який самостійно нараховує та сплачує податок на доходи фізичних осіб до бюджету, має робити це протягом 40 календарних днів після останнього кожного звітного кварталу. Тобто до 10 травня, до 9 серпня, до 11 листопада і так далі. Декларуємо ж отримані доходи у річній податковій декларації про новий стан і доходи. Для фізичної особи при наданні майна в оренду податок з доходів фізичних осіб становить 18% та 1,5% військовий збір.

Майно, яке фізична особа чи навіть ФОП на загальній системі оподаткування використовує в господарській діяльності, відображається в розділі VIII декларації про майновий стан і доходи. У разі надання майна в оренду в колонці 7 ставиться відповідна позначка. У другій колонці зазначається вид категорії об'єкта у вигляді відповідного цифрового значення. Наприклад, квартира - це 2, 5 - це гараж і так далі. Для надання майна в оренду фізична особа може зареєструватися як ФОП. Можна бути ФОП на загальній системі оподаткування або стати платником єдиного податку 2 або 3 групи. І тут варто згадати про обмеження, що встановлені пп. 291.5.3 ПКУ, а саме не можуть бути платниками єдиного податку 1-3 групи ФОП, які надають в оренду: земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га; житлові приміщення або їх частки, загальна площа яких перевищує 400 м²; та нежитлові приміщення (споруди, будівлі), їх частини, загальна площа яких перевищує 900 м². Відповідно до пп. 291.4.2 до другої групи платників єдиного податку належать фізичні особи – підприємці, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку або населенню. Тобто ФОП другої групи, який обрав вид господарської діяльності надання в оренду, експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, що зазначений в реєстрі такого платника єдиного податку, не має право надавати майно в оренду юридичним особам – платникам податку на прибуток. При цьому ФОП, що обрав третю групу єдиного податку, з врахуванням обмежень щодо площі, може надавати майно в оренду платникам, що перебувають на загальній системі оподаткування.

Декларування доходів, отриманих від надання майна в оренду

Доходи від надання майна в оренду відображаються в декларації платника єдиного податку другої групи, в загальному порядку у рядку 03. В розділі IV декларації платника єдиного податку ФОПи третьої групи відображають доходи, отримані від надання майна в оренду, разом з іншими доходами у рядку 05 – якщо вони платники ПДВ і застосовують ставку 3%, або у рядку 06 – у разі застосування ставки 5%. Надаючи майно в оренду варто пам'ятати й про пільги з податку на нерухоме майно. Фізична особа сплачує податок на майно з площі, що перевищує 60 м² для квартир, 120 м² для будинків, а для різних типів об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, пільга застосовується до площі 180 м². Проте, відповідно до пп. 266.4.3 ПКУ пільги з податку на нерухоме майно для фізичних осіб не застосовується для об'єктів нерухомості, що здаються в оренду, лізинг, позичку або використовуються у підприємницькій діяльності.

Підсумки

Податковий кодекс України надає можливість фізичним особам надавати майно в оренду без реєстрації ФОП з обов'язком декларування відповідних доходів в річній декларації про майновий стан і доходи. І якщо орендодавець ФОП чи юридична особа, то обов'язок утримувати та сплачувати податки покладається саме на нього. Крім того, фізична особа може зареєструватися як ФОП, при цьому для надання майна в оренду фізичним особам та платникам єдиного податку можна застосовувати другу групу єдиного податку. Для надання майна в оренду платникам податку на прибуток можна обрати третю групу єдиного податку.