Гарантійний платіж при оренді: як відобразити ПДВ

Варіанти використання гарантійного платежу

Окрема операція передачі об'єкта, в момент передачі, немає податкових наслідків, як для орендодавця, так і для орендаря. Але одночасно з передачею майна, якщо це передбачено договором, може бути сплачено гарантійний платіж. Що таке гарантійний платіж? Це гарантія покриття збитків, що можуть виникнути при достроковому розірванні договору. Відповідно до умов договору такий гарантійний платіж може бути врахований в останній місяць орендної плати або ж підлягає поверненню орендареві після закінчення дії договору оренди.

База оподаткування операцій з постачання товарів (послуг) визнається виходячи з їх договірної вартості. До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і не матеріальних активів, що передаються платнику безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів чи послуг. Відповідно до п. 1 ст. 188 ПКУ до складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми штрафу (штрафів або пені), 3% річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов'язань. Тому якщо умовами договору передбачено, що гарантійні платежі (внески) є засобом забезпечення виконання зобов'язань та згідно з умовами договору в оплату за товари (послуги) не зараховуються, а повертаються отримувачу таких товарів (послуг), то ця сума гарантійних платежів чи внесків не збільшує базу оподаткування у постачальника товарів чи послуг. Податкові зобов'язання постачальником та податковий кредит покупцем при отриманні/перерахуванні такого гарантійного платежу не визначаються.

Отримання гарантійного платежу відображається проведенням за Д-т 301 або 311 рахунку, К-т 685 «Розрахунки з іншими кредиторами». Якщо оренда припиняється у строк первісно встановлений договором, цей платіж повертається орендареві й проведення буде Д-т 685 рахунку, К-т 301/311. Якщо ж договір розривається достроково, тоді сума гарантійного платежу залишається в орендодавця, як штрафна санкція, і визначається у складі іншого операційного доходу за проведенням Д-т 685 рахунку К-т 715 «Отримані штрафи, пенні, неустойки». У орендаря перерахування гарантійного платежу відображається проведенням за Д-т 377 рахунку «Розрахунки з іншими дебіторами» та К-т або 301 або 311. Якщо ж оренда припиняється у строк первісно встановлений договором, цей платіж повертається орендареві й проведення буде за Д-т 301 або 311 рахунку з К-т 377. Якщо договір розривається достроково, тоді сума гарантійного платежу набуває статусу штрафної санкції та включається орендарем до складу інших операційних витрат Д-т 948 рахунку «Визнані штрафи, певні неустойки» та К-т 377 рахунку.

Облік гарантійного платежу при врахуванні його як плати за останній місяць

В ситуації, якщо гарантійний платіж враховуємо в останній місяць, в обліку буде наступне проведення Д-т 301 або 311 рахунку та К-т 681 «Розрахунки за авансами, отриманими» з одночасним проведенням Д-т 643 К-т 641 на суму податкових зобов'язань з ПДВ, нарахованих на суму орендної плати. Якщо орендна плата припиняється у строк первісно встановлений договором, то цей платіж зараховується як орендна плата за останній місяць або декілька останніх місяців оренди. При цьому робляться це такі проведення Д-т 361 рахунку «Розрахунки з вітчизняними покупцями» або 377 «Розрахунки з іншими дебіторами» та К-т 703 або 513 рахунку. Нарахування орендної плати за останній місяць оренди: Д-т 703 або 713, К-т 643, закриття рахунків за податковими зобов'язаннями з ПДВ на суму орендної плати. Д-т 681 К-т 361 – взаємозалік гарантійного платежу в рахунок сплати орендної плати за останній місяць оренди. Якщо оренда припиняється достроково тоді сума гарантійного платежу залишається в орендодавця як штрафна санкція і визначається у складі іншого операційного доходу з проведенням Д-т 681 К-т 715 «Отримані штрафи, пенні та неустойки». Також при цьому сторнуються податкові зобов'язання з ПДВ, нараховані при отриманні гарантійного платежу за наявності розрахунку коригування до податкової накладної зареєстрованого в ЄРПН і робиться проведення Д-т 643 К-т 641 методом сторону. У орендаря перерахування гарантійного платежу відображається проведенням Д-т 371 «Розрахунків за авансами виданими» К-т 301 або 311 з відображенням податкового кредиту з ПДВ за наявності податкової накладної від орендодавця, зареєстрованої в ЄРПН, з проведенням Д-т 641 К-т 644.

Облік гарантійного платежу у орендаря

У момент здійснення гарантійного платежу, який повертається після закінчення терміну договору, в орендаря не виникає податковий кредит. Не виникає податковий кредит і в тому випадку, якщо договір оренди буде розірваний достроково і гарантійний платіж набуде статусу штрафної санкції. Коли гарантійний платіж є авансовим платежем орендної плати, на дату сплати гарантійного платежу орендар матиме право на податковий кредит на підставі податкової накладної, зареєстрованої орендодавцем у ЄРПН.

Якщо договір розривається достроково за ініціативою орендаря, то гарантійний платіж набуває статусу штрафної санкції. Згідно з п. 1 ст. 188 ПКУ сума штрафних санкцій не включається до бази оподаткування. Тому податковий кредит, нарахований орендарем при перерахуванні гарантійного платежу, потрібно буде відкоригувати. При цьому орендодавець повинен буде оформити розрахунок коригування, а орендар зареєструвати такий розрахунок коригування у ЄРПН. Але навіть якщо розрахунок коригування не складено і не зареєстровано, орендар не має права на податковий кредит, що був сформований раніше, і має його скорегувати.

Підсумки. Визначення податкових зобов'язань щодо отриманого гарантійного платежу залежить від умов договору оренди, в якому обов'язково необхідно вказати чи враховується гарантійний платіж у вартість орендної плати, чи буде повернуто орендодавцю.