Оренда нерухомості: нюанси подарунка та зміни власника

вітаю . якщо фоп 3 група 5 % надає в оренду нерухомість і хоче подарувати батьку нерухомість . але вже з орендарем є гарантійний платіж 125 тисяч. чи буде вважатися негрошовими відносинами, що для ЄП критично . якщо заключать угоду зміни власника і платіж перейде до батька теж фопа 3 гр.? чи краще завершити всі грошов ірозрахунки і розірвати договір а потім заключити новий ? чи варіант 2 всі розрахунки завершити по договору, а потім заключити угоду зміни власника?

МК

Максим, консультант

експерт

04.03.2026 | 20:22

Очікує відповідь

Для ФОП на спрощеній системі (3 група) ситуація з «передачею» гарантійного платежу є ризикованою.

Це пов'язано із забороною негрошових розрахунків (п. 291.6 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946 ).

Якщо Ви просто підпишете угоду, за якою зобов'язання повернути 125 тис. грн. перейде від сина до батька без фактичного руху коштів, податкова може трактувати це як взаємозалік або переуступку боргу. Це негрошова операція, яка тягне за собою анулювання реєстрації платника єдиного податку.

Ось аналіз Ваших варіантів:

Варіант 1: Угода про зміну власника з переходом платежу (Ризикований варіант)
У цивільному праві орендар просто продовжує платити новому власнику. Але «завислий» гарантійний платіж стає проблемою. Якщо син просто «передасть» цей борг батьку на папері — це негрошова форма розрахунку. Для спрощенця це критично.

Варіант 2: Розірвання договору та нові розрахунки (Найбезпечніший)
Це ідеальний варіант з точки зору податкової безпеки:
Син розриває договір з орендарем.
Син фактично повертає 125 000 грн орендарю з рахунку ФОП (або готівкою, якщо дозволяють ліміти).
Син дарує нерухомість батьку (нотаріальна дія).
Батько (ФОП) укладає новий договір і отримує на свій рахунок гарантійний платіж 125 000 грн від орендаря.
Жодних зауважень щодо негрошових розрахунків.

Зверніть увагу! При поверненні гарантійного платежу, чи то після закінчення договору оренди, чи при достроковому розірванні, Ваш оподатковуваний дохід не зменшиться, більше того, якщо Ви переукладете договір на батька, він, як платник ЕП 3 групи буде зобов'язаний також поставити собі в дохід цей гарантований платіж. Згідно з ЗІР https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=32256 Фізична особа – підприємець – платник єдиного податку у разі отриманням коштів, які забезпечують виконання зобов’язань за договорами оренди (гарантійних внесків) від орендарів, включає такі суми до складу доходу податкового (звітного) періоду у якому вони були отримані.
При цьому після закінчення дії договору оренди при поверненні гарантійного внеску, у платника єдиного податку не має підстав зменшити свій дохід, оскільки такі суми коштів не є авансом або передоплатою за товари (роботи, послуги).

Виходить, що Ви та Ваш батько заплатите двічі 5 % з одного і того ж гарантійного платежу.

Раді допомогти, звертайтесь ще!