Податки ТОВ при обміні нерухомості: ПДВ, збори, нюанси

Договір міни за своєю природою є різновидом договору купівлі-продажу, оскільки передбачає перехід права власності на майно від однієї особи до іншої на відплатній основі.

Статтями 715 і 716 Цивільного кодексу України визначено, що за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який вона передає в обмін, і покупцем товару, який вона одержує взамін. До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж.

Отже, ТОВ при обміні комерційної нерухомості з фізичною особою зобов’язане нарахувати 20% ПДВ із вартості переданої нерухомості, сплатити 1% збору до Пенсійного фонду з вартості отриманої нерухомості, а також утримати з фізособи 5% ПДФО і 5% військового збору з оціночної вартості її майна.

Оскільки обмінюється комерційна нерухомість, пільга щодо нульової ставки (яка діє для першого продажу житла за рік) не застосовується. Дохід від продажу/обміну об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ПКУ, оподатковується за ставкою 5% (Податковий кодекс України, п. 172.2)

Операція міни для цілей оподаткування вважається двома окремими правочинами: продажем і придбанням. ТОВ як платник ПДВ та податковий агент несе відповідальність за нарахування та сплату всіх обов’язкових платежів.

ПДВ 20% — нараховується з вартості комерційної нерухомості, яку ТОВ передає фізичній особі. База оподаткування не може бути нижчою за балансову (залишкову) вартість об’єкта на початок звітного періоду (п. 188.1, ст. 185.1 Податкового кодексу України). Якщо договірна вартість вища — застосовується вона.
Збір до Пенсійного фонду 1% — сплачується ТОВ з вартості об’єкта, який воно отримує від фізичної особи. Обов’язок сплати виникає до моменту нотаріального посвідчення договору (Закон України від 26.06.1997 № 400/97-ВР, ст. 1, п. 9).
ПДФО 5% і військовий збір 5% — ТОВ як податковий агент утримує ці податки з доходу фізичної особи. Доходом вважається вартість нерухомості, яку фізособа отримує від ТОВ, і вона не може бути меншою за оціночну вартість переданого нею об’єкта (пп. 172.2, 172.3, 172.7 ПКУ; п. 16-1 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Ставка військового збору — 5%, що застосовується з 01.12.2024 року.
Податок на прибуток — відображається у ТОВ за загальними правилами: дохід у розмірі договірної/балансової вартості отриманого об’єкта та витрати за залишковою вартістю переданого майна. Якщо підприємство коригує фінрезультат на податкові різниці — застосовуються положення ст. 138 ПКУ.
Форма розрахунків — при наданні фізособі доходу в негрошовій формі може застосовуватися «натуральний» коефіцієнт 1,219512 (п. 164.5 ПКУ), якщо податки сплачуються з вартості майна. Однак, як правило, податки сплачуються безпосередньо до нотаріального посвідчення угоди, і сторони можуть визначити у договорі, хто несе ці витрати.
Проведення:

Передача нерухомості фізособі:

Дт131Кт103, Дт103Кт286
Дт 972 – Кт 286
Дт 361 – Кт 742
Дт 361 – Кт 6432

Отримання нерухомості від фізособи:
Дт 151 – Кт 631 (на основі оціночної вартості)

Утримання ПДФО і військового збору з фізособи:
Дт 377 – Кт 6411 (ПДФО)
Дт 377 – Кт 642 (ВЗ)
Дт 685 – Кт 377 (зобов’язання з податків, якщо сплачено ТОВ)

Сплата збору до ПФ:
Дт 151 – Кт 685 (входить до первіснох вартості придбаного майна)

Залік Дт361Кт685

Раді допомогти, звертайтесь ще!