Податки при продажу будівлі: наслідки для юридичної особи

Ви можете продати будівлю за будь-якою ціною по домовленості із покупцем.

Документально:
Продаж оформлюють договором купівлі-продажу у письмовій формі (ст. 208 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1183). Реєстрація права власності на майно, яке знаходиться в нежитловому фонді, проводиться у державного реєстратора або приватного/державного нотаріуса. Тому при нотаріальному посвідченні угоди, майбутній власник майна може одразу у нотаріуса оформити та зареєструвати право власності на майно, не відвідуючи інші інстанції.

В бухобліку вибуття ОЗ найчастіше оформлюють Актом приймання-передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів (форма № ОЗ-1).

Переведення приміщення до складу необоротних активів, утримуваних для продажу, у бухобліку відображають проводкою Дт 286 Кт 103.

Відповідно до п. 29 П(С)БО 7 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#Text нарахування амортизації припиняється починаючи з місяця, наступного за місяцем вибуття об'єкта основних засобів. Амортизацію нараховуємо за повний календарний місяць перебування приміщення в експлуатації, незалежно від дати списання, в середині місяця чи в кінці. Тобто, якщо продаєте у грудні, то за весь грудень нараховуєте амортизацію.

В бухобліку:

• Дт 131 Кт 103 - списали нарахований знос
• Дт 286 Кт 103 - списали залишкову вартість
• Дт 377 Кт 712 - передали ОЗ покупцю
• Дт 943 Кт 286 - списали собівартість реалізованого ОЗ.

ПДВ

Продавець, якщо він є платником ПДВ, повинен нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ і виписати ПН на дату першої події (отрмання коштів або переоформлення права власності).

База оподаткування визначається виходячи з договірної вартості нерухомості, але не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (п. 188.1 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20250801#n4551).

Витрати при придбанні нерухомості:

• сума державного мита за вчинення нотаріальних дій (1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян). Нотаріальне посвідчення договору купівлі / продажу нерухомості є обов’язковим (ч. 1 ст. 657 ЦКУ). Держмито сплачується особою, в інтересах якої здійснюються дії, тобто покупцем. Зверніть увагу, що держмито сплачують тільки при посвідченні договорів державними нотаріусами;
• сума адмінзбору за державну реєстрацію прав унаслідок здійснення нотаріальних дій згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV. (0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб). Сплата цих сум є обов’язковою передумовою реєстрації права власності на куплений об’єкт нерухомості;
• сума 1 % пенсійного збору, що сплачується покупцями нерухомості, на підставі Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.97 № 400/97-ВР.

Зверніть увагу, якщо покупцем є фізична особа, якій продається нерухомість нижче звичайної вартості, то є ризик того, що різницю в ціні визнають додатковим благом на підставі пп. "е" пп. 164.2.17 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20240401#n3627), зокрема,

"До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у підпункті 165.1.53 пункту 165.1 статті 165 цього Кодексу. "

Відповідно із суми різниці слід буде сплатити ПДФО та військовий збір.

В такому випадку визначити ринкову ціну можете самостійно або залучити оцінювача (але не обов’язково).Звичайна ціна це, по суті, ринкова ціна. Відповідно до пп. 14.1.71 ПКУ звичайна ціна - це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено цим Кодексом.

Вважається, що звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Тобто, для визначення ринкової ціни треба проаналізувати вартість аналогічних основних засобів і, виходячи із цього, визначити звичайну (ринкову) ціну (наприклад, це можуть бути сайти оголошень).

Раді допомогти, звертайтесь ще!