Податки при продажу інвестиційної нерухомості юридичною особою в Україні

Податок на додану вартість при продажу будинку (об’єкта інвестиційної нерухомості)
З точки зору ПКУ, для ПДВ-цілей об’єкт нерухомості (будинок) є товаром (п.п. 14.1.244 ПКУ).
Отже, операція з продажу будинку розглядається як постачання товарів (п.п. 14.1.191 ПКУ).

Відповідно до п.п. «а» п. 185.1 ПКУ, постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, є об’єктом оподаткування ПДВ.

Дата виникнення податкових зобов’язань з ПДВ
Для більшості операцій ПЗ з ПДВ виникають за першою подією (п. 187.1 ПКУ), тобто:

або на дату зарахування коштів від покупця,
або на дату відвантаження товару.
У випадку з нерухомістю термін «відвантаження товарів» розуміється не як дата державної реєстрації права власності, а як факт передачі майна від продавця покупцю.

Верховний Суд (постанова від 22.07.2021 у справі №300/1952/19) зазначив, що акт приймання-передачі нерухомого майна є первинним бухгалтерським документом, який підтверджує передачу права розпорядження майном, і саме його підписання прирівнюється до «відвантаження» у розумінні п. 187.1 ПКУ.

Такої ж позиції дотримується і Велика Палата ВС (постанова від 12.03.2019 у справі №911/3594/17) – державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а лише засвідчує вже набуте право.

Роз’яснення податкових органів
ГУ ДПС у Житомирській області (роз’яснення від 27.07.2023 https://zt.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/694568.html) підтверджує, що при продажу нерухомості ПЗ з ПДВ виникають на дату події, що сталася раніше:

або дата отримання коштів від покупця;
або дата складання акта приймання-передачі будинку.

Податок на прибуток

Фактично податком на прибуток 18% оподатковуватиметься лише різниця між ціною продажу та балансовою (залишковою) вартістю нерухомості. , тобто фінансовий результат операціїї в скалді загального фінансового результату.

Для того щоб правильно відобразити в обліку реалізацію інвестиційної нерухомості, необхідно списати її з балансу та відобразити доходи від реалізації.

наводимо два п=числових приклади кореспонденціїї рахунків при продажу інветиційнох нерузомості:

Кореспонденція рахунків з обліку продажу об'єктів інвестиційної нерухомості, що не потребують спеціальної підготовки для продажу
Отримано кошти від покупця:
Дт 311 «Поточні рахунки в національній валюті» — Кт 681 «Розрахунки за авансами одержаними» — 900 000
Відображено податкові зобов’язання з ПДВ:
Дт 643 «Податкові зобов’язання» — Кт 641 «Розрахунки за податками» — 150 000
Відображено дохід від реалізації об’єкта інвестнерухомості:
Дт 361 «Розрахунки з вітчизняними покупцями» — Кт 746 «Інші доходи від звичайної діяльності» — 900 000
Списано суму ПДВ з доходу:
Дт 746 «Інші доходи від звичайної діяльності» — Кт 643 «Податкові зобов’язання» — 150 000
Списано балансову вартість об’єкта (за первісною/справедливою вартістю):
Дт 977 «Інші витрати діяльності» — Кт 100 «Інвестиційна нерухомість» — 600 000
Списано накопичений знос:
Дт 135 «Знос інвестиційної нерухомості» — Кт 100 «Інвестиційна нерухомість» — 300 000
Визначено фінансовий результат:
— Дт 746 «Інші доходи від звичайної діяльності» — Кт 791 «Результат операційної діяльності» — 750 000
— Дт 791 «Результат операційної діяльності» — Кт 977 «Інші витрати діяльності» — 600 000

Кореспонденція рахунків з обліку продажу об'єктів інвестиційної нерухомості, що потребують спеціальної підготовки для продажу
Витрати на підготовку об’єкта інвестнерухомості до продажу:
Дт 949 «Інші витрати операційної діяльності» — Кт 631 «Розрахунки з постачальниками та підрядниками» — 50 000
Відображено дохід від реалізації об’єкта:
Дт 361 «Розрахунки з вітчизняними покупцями» — Кт 746 «Інші доходи від звичайної діяльності» — 900 000
Відображено податкові зобов’язання з ПДВ:
Дт 643 «Податкові зобов’язання» — Кт 641 «Розрахунки за податками» — 150 000
Списано суму ПДВ з доходу:
Дт 746 «Інші доходи від звичайної діяльності» — Кт 643 «Податкові зобов’язання» — 150 000
Списано балансову вартість об’єкта інвестиційної нерухомості:
Дт 977 «Інші витрати діяльності» — Кт 100 «Інвестиційна нерухомість» — 600 000
Списано накопичений знос:
Дт 135 «Знос інвестиційної нерухомості» — Кт 100 «Інвестиційна нерухомість» — 300 000
Витрати на підготовку об’єкта віднесені на фінансовий результат:
Дт 791 «Результат операційної діяльності» — Кт 949 «Інші витрати операційної діяльності» — 50 000
Визначено фінансовий результат:
— Дт 746 «Інші доходи від звичайної діяльності» — Кт 791 «Результат операційної діяльності» — 750 000
— Дт 791 «Результат операційної діяльності» — Кт 977 «Інші витрати діяльності» — 600 000

Якщо земля під нерухомістю перебуває в оренді, продаж об'єкта нерухомості не автоматично припиняє договір оренди землі. Договір оренди залишається чинним до закінчення терміну, якщо його не буде розірвано або змінено за згодою сторін. Новий власник об'єкта нерухомості може успадкувати права та обов'язки орендаря, або ж договір може бути переукладений з новим власником, якщо це передбачено умовами договору або за згодою сторін.

Раді допомогти, звертайтесь ще!