Облік, податки у будівництві: інвестор, замовник, підрядник

Додаткові матеріали

Презентація

Довідка про склад дебіторської та кредиторської заборгованості

Текстове розшифрування відео

Облік розрахунково-кредитних операцій: фінансові витрати на будівництво

Фінансові витрати та джерела фінансування є важливими аспектами. Гроші можуть надходити від замовника-інвестора, що передбачено договором. Замовник авансує кошти. Інвестор - це той, хто вклав гроші, кінцевий споживач. Відбувається продаж житла тощо.

Третя сторона, яка особливо цікава податківцям та важлива в обліку - це кредитні позикові кошти. При цьому звертається увага на строк кредиту або позики. Спочатку класифікується кредит та позика. Кредит надають банківські та інші фінансові установи. Позика, як правило, надається фізичними особами, нерезидентами. 

Щодо довгострокових позик - договір має бути письмовим із обов'язково зазначеним строком. Інакше це може бути визнано безповоротною фінансовою допомогою. Довгострокова позика обліковується на відповідному рахунку - 501.

Виникає проблема дисконтування при великих сумах без відсотків - необхідно аналізувати наявність ринкових ставок. При отриманні коштів від нерезидента аналізується відсоткова ставка, оскільки існує ризик як при відсутності відсотків (податкове дисконтування), так і при неринковій ставці через можливе завищення витрат періоду.

Короткострокові позики обліковуються на 601-му або 602-му рахунку, якщо це валюта. Довгострокові - на 501-му або 502-му при валютних операціях. Відсотки по кредитам обліковуються методом нарахування. Багато бухгалтерів помилково використовують касовий метод, списуючи з 311-го на 951-й рахунок. Це неправильно, оскільки правилом є метод нарахування. 684-й рахунок має бути закредитований в останній день місяця згідно виписки банку. Банки надають такі виписки без проблем.

Особлива увага приділяється ситуації із залученням коштів під 5-7-9%, коли є сума нарахованих відсотків з частиною, яку має відшкодувати держава. В такому випадку витрати будуть більшими, а при відшкодуванні державою це відображається як інший дохід. Наприклад, в листопаді-грудні держава не відшкодовувала взагалі, в січні був один платіж, а в березні по одному договору прийшло два відшкодування за два періоди, по другому - три відшкодування. Це вже формує дохід.

Виникає позитивний ефект витрат, коли в минулому році під кінець року держава не відшкодовувала і вся сума нарахованих відсотків пішла у витрати, що зменшило оподаткований прибуток. А в поточному році більше відшкодування від держави цих відсотків дало інший дохід. Це обов'язково слід робити, інакше при невикористанні методу нарахування можна заплутатися.

Кредити перекласифіковуються - якщо до погашення залишається менше 12 місяців, відбувається перекидання з 501-го на 601-й рахунок. Позики обліковуються на 68-му рахунку, в аналітиці обов'язково вказується позичальник.

Щодо фінансових витрат, необхідно керуватися нормами НП(С)БО 31, який визначає їх сутність та порядок віднесення. За звичайним правилом вони відносяться на витрати періоду, але при капіталізації мають капіталізуватися. Це підтверджується листом Мінфіну від 14.04.2011 N 31-08410-07-10/9789, який встановлює, що з 1 листопада 2011 року всі підприємства в обов'язковому порядку капіталізують фінансові витрати, пов'язані зі створенням кваліфікаційного активу до моменту введення його в експлуатацію.

Згідно наказу Мінфіну про затвердження методичних рекомендацій, фінансові витрати включають відсотки за користування позиками, кредитами, облігаціями, векселями, дисконти та відсотки за фінансову оренду. При нарахуванні відсотків виникає дилема: витрати чи капіталізація.

Капіталізація фінансових витрат відбувається при створенні кваліфікаційного активу. Кваліфікаційний актив - це актив, який потребує суттєвого часу для створення, більше трьох місяців. Будівництво житла та комерційної нерухомості зазвичай триває довше трьох місяців. Якщо замовник залучає кошти для створення кваліфікаційного активу, це капіталізується на 15-му рахунку.

До кваліфікаційних активів відносяться:

• запаси, що потребують суттєвого циклу виготовлення
• будинки, будівлі, споруди
• інші об'єкти основних засобів
• нематеріальні активи
• незавершені капітальні інвестиції
• інвестиційна нерухомість, що потребує реконструкції

Єдиним винятком є те, що не капіталізуються фінансові витрати на будівництво кваліфікаційних активів, які будуть оцінені за справедливою вартістю. Якщо в обліковій політиці підприємства інвестиційна нерухомість на 100-му рахунку здається в оренду і оцінка відбувається не за первісною, а за справедливою вартістю, то капіталізація не має економічного сенсу, оскільки амортизація не нараховується від первісної вартості.

Правила капіталізації відсотків ускладнюються, якщо один великий кредит використовується і на будівництво, і на поточну діяльність, і на придбання сировини. В такому випадку необхідно розділити відсотки між різними видами діяльності. Якщо кредит взято виключно на будівництво однієї нерухомості, процес визначення коефіцієнтів спрощується - використовується середньозважена величина відсотка за користування всіма непогашеними запозиченнями.

Щодо тонкої капіталізації - це поняття пов'язане з видами фінансування. Більшість підприємців розуміють під цим специфіку відображення відсотків за позиками в податковому обліку. Фахівці з аудиту відзначають два способи фінансування компанії: участь у власному капіталі (коли власники надають кошти без додаткових фінансових витрат) або боргове фінансування (кредити і позики).

Одним зі способів мінімізації податку на прибуток є виплата дивідендів під виглядом відсотків за наданим кредитом. Ознаками такого виду ухилення від оподаткування є надання пов’язаній особі кредиту (позики) в значній сумі при досить часто недостатньому рівні платоспроможності або навіть збитковості позичальника за досить високою відсотковою ставкою. Правила щодо запобігання використання вказаного методу оптимізації податків отримали назву «правила тонкої капіталізації». Податкову різницю з «тонкої капіталізації відсотків» застосовують підприємства у тому випадку, якщо у них виконуються одночасно два такі критерії:

• підприємство застосовує або у підприємства є обов’язок застосовувати податкові різниці за результатами звітного періоду;
• протягом звітного періоду підприємство здійснювало фінансові операції за борговими зобов’язаннями з нерезидентами та нараховувало відсотки за ними.

Якщо ж в звітному (податковому) періоді підприємство нараховувало відсотки, але на користь (і) іноземного банку; (іі) міжнародної фінансової організації, яка за законодавством України має привілеї та імунітет; (ііі) або нараховані відсотки не відповідають принципу «витягнутої руки», то збільшуюче коригування за п. 140.2 ПКУ не визначаємо.

Визначаємо, чи перевищують більше ніж у 3.5 рази боргові зобов’язання підприємства з нерезидентами над його власним капіталом