Продаж нерухомості фізособами: з 1 січня збільшено податки

Продаєте квартиру, дачу чи гараж, готові сплачувати більше податків з наступного року? Напишіть у коментарях.

 ***

З 1 січня 2022 року набрав чинності Закон №1914, який сьогодні називають податковою реформою з багатьма новаціями, що не обійшли й продаж нерухомості фізособами.

Так, з 1 січня ставка з податку з доходів фізичних осіб збільшується, адже, фактично, запроваджено нові правила. З’ясуємо, що саме змінилося.

Без сплати ПДФО можна буде продавати нерухомість лише, якщо продаж відбувається раз на рік і при цьому таке майно перебуває у власності платника податку понад три роки. Щоправда, остання умова не поширюється на об’єкти, отримані у спадщину.

У пункті 172.1 ПКУ наведено виключний перелік видів майна, щодо якого діє певна пільга. Так на слайді у відео наведено ці види майна. Це житловий будинок, квартира, кімната, садовий чи дачний будинок. І пільга також для земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу. Ці об’єкти і раніше були у переліку пільгових, але наразі перелік доповнено земельними ділянками, які фізособи отримали у процесі приватизації. Отже, дохід від продажу цих об’єктів не оподатковується ПДФО, якщо таке майно перебуває у власності платника податку понад три роки і фізособа продає лише один раз із таких об’єктів протягом року.

Якщо майно з такого переліку продається вдруге протягом року, то ставка ПДФО вже буде 5%. Наприклад, другий продаж квартири і його дохід протягом року вже оподатковуватиметься податком з доходів в розмірі 5%, ставка військового збору не змінюється – 1,5%. Також ставка податку з доходів фізичних осіб у 5% буде застосовуватись, якщо фізособа продає майно, не вказане у цьому переліку. Наприклад, нежитлові приміщення. Податок слід сплатити вже при першому продажу.

До 18% збільшиться ставка ПДФО від чистого доходу у разі продажу фізичною особою третього та більше об’єктів нерухомого майна протягом року із вказаного раніше переліку. Тобто, якщо особа протягом року продає третю квартиру чи будинок, то від отриманого доходу слід сплатити 18% ПДФО та 1,5% військового збору. Такі ж податки доведеться сплатити, якщо продається протягом року, наприклад, другий об’єкт нежитлової нерухомості, але є одна особливість, для таких ситуацій: суму доходу можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості. Такі витрати вказані у п. 172.2 ПКУ. Серед них, зокрема:

• витрати на будівництво або на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу;
• витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва та низка інших видів витрат.

Тож для фізичних осіб, які планують продаж протягом року більш ніж третього об’єкта нежитлової нерухомості та/або земельних ділянок, вказаних у п. 172.1 ПКУ, слід звернути увагу на цей перелік витрат. Цілком ймовірно, що фактична сума податку за ставкою 18% від чистого доходу може бути набагато менша ніж сума податку за ставкою 5% від загальної суми доходу від продажу цього ж об’єкта нерухомості.

Сума ПДФО  може бути зменшена безпосередньо підчас продажу нерухомості, проте розрахунок має робити або власник нерухомості, якщо укладається договір між фізособами, або юрособа, яка є стороною договору. Також врахування таких витрат має свої наслідки для фізособи. Вона повинна задекларувати доходи від усіх операцій з продажу/міни об’єктів нерухомості здійснених протягом звітного (податкового) року. В тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу/міни об’єкта нерухомості майна є юридична особа. Подавати декларацію слід разом із копіями документів, що підтверджують зазначені витрати.

Підсумки

1. Продаж першого об’єкта нерухомості протягом року може не оподатковуватися ПДФО.
2. Дохід від другого продажу оподатковується за ставкою 5% за певних умов.
3. Суму доходу в окремих випадках можна зменшити на суму витрат.

***