Облік, податки у будівництві: інвестор, замовник, підрядник

Додаткові матеріали

Презентація

Договір підряду на капітальне будівництво

---

Текстове розшифрування відео

 

Облік будівельних контрактів: правила укладення договорів оформлення первинки 

Договір підряду обов'язково укладається в письмовій формі. При твердій ціні це особливо важливо, оскільки без письмової форми неможливо буде довести та обґрунтувати умови. При динамічній ціні сторони теоретично можуть узгодити в листуванні визнання актів договором, але це дуже ризикована ситуація.

Письмова форма необхідна через великий обсяг істотних умов договору будівельно-монтажних робіт, які визначені законодавством. До них належать:

Дата та місце виконання робіт - це важливо для бухгалтера при оформленні податкових накладних та актів, адреса має точно співпадати, включно з номером будинку чи ділянки.

Предмет договору - чітке визначення що саме передається.

Ціна - тверда чи динамічна.

Строки виконання робіт - для розуміння тривалості договору.

Забезпечення виконання зобов'язань - може відображатися на рахунку 47 як поточні витрати, що підлягають відшкодуванню.

Страхування ризиків - обов'язкова умова, що впливає на облік витрат (рахунок 231 чи 91).

Проектна та дозвільна документація - визначення хто оплачує, виготовляє та відшкодовує.

Авторський та технічний нагляд - розподіл супутніх витрат між замовником та підрядником.

Гарантійні зобов'язання є важливою умовою, оскільки мінімальний строк гарантії на будівельно-монтажні роботи становить 10 років. Відповідно, необхідно закласти певні гарантійні зобов'язання.

Порядок оплати має критичне значення через часті блокування податкових накладних у будівельній діяльності. Якщо коректно описано, що 60% оплати йде на закупівлю матеріалів і це є першою подією, значно простіше обґрунтовувати це при розблокуванні.

Джерело фінансування - важливо зазначити звідки надходитимуть кошти, оскільки можуть бути залучені різні інвестори, девелопери, що впливає на схему оплати за договорами.

Тендерні умови - можуть бути як комерційні, так і бюджетні тендери. У бюджетних тендерах умови жорсткіші, потрібно більше обґрунтувань. Для бухгалтера це дає чітке розуміння джерел надходження коштів, наявності субпідрядників, порядку забезпечення матеріалами.

При оплаті бюджетними коштами діє Закон про публічні закупівлі, який потребує окремого вивчення.

В договорі обов'язково прописується можливість залучення генерального підрядника або право використання субпідрядників, що ускладнює схему бухгалтерського обліку таких договорів.

НП(С)БО 18 регулює визнання доходів і витрат за будівельним контрактом та спрямований на підрядників. Облік доходів (рахунки 361, 681 по авансам) ведеться в розрізі договорів, часто навіть окремих додатків до договору. Це дозволяє чітко відстежувати оплати, виписку податкових накладних та закриття актів.

Аналітика по рахунку 231 може бути ще ширшою і глибшою - вона може вестися не тільки в розрізі договорів, але й за видами робіт по договору, або навпаки - за видами робіт, які надає організація, з деталізацією по договорам. Структуру аналітичного обліку організація визначає самостійно.

Всі додатки до договору необхідно ретельно перевіряти на предмет зміни ціни, предмету договору, появи додаткових прихованих робіт, оскільки від цього залежить внутрішній облік списання витрат.

Кошторис є обов'язковим документом, необхідним для підтвердження списання нормативних затрат по матеріалам. Щодо зарплати можливі коригування, оскільки планований варіант з власними працівниками може бути замінений на залучення субпідряду.

Ресурсна відомість витратних матеріалів є обов'язковою, оскільки чітко показує норму, перевищення норми, погоджене із замовником, та додаткові витрати, що виникають з різних підстав.

Згідно Постанови №668, договірна документація включає:

• договір підряду
• проектну документацію
• кошторисну документацію
• тендерну документацію
• тендерні пропозиції
• акцепт тендерної пропозиції
• різні повідомлення та запити, що виникають в процесі спілкування та уточнюють умови договору підряду

Щодо первинних документів, які стосуються бухгалтерського обліку, маємо зовнішні прихідні накладні та акти виконаних робіт. При отриманні прихідних документів обов'язково перевіряється наявність ТТН, що з 2025 року є обов'язковим документом і ретельно контролюється податковою. Особлива увага приділяється коректності адреси відвантаження і доставки - склади чи будівельні майданчики.

Документація може включати інвойси при імпорті товарів, акти виконаних робіт, включаючи КБ-2, КБ-3 та відомість матеріалів - як від підрядника, так і для замовника. Це основний перелік документів.

Інші документи аналогічні тим, що використовуються в бухгалтерії незалежно від виду діяльності. Проте існує велика група внутрішніх документів, необхідних для підтвердження витрат. З доходами ситуація простіша, оскільки податкова зазвичай не сперечається щодо їх визнання, хіба що щодо дати.

Для витрат у будівельній діяльності потрібен більший обсяг документації, а саме:

• Журнал обліку виконаних робіт КБ-6, який веде виконроб, містить чітку фіксацію обсягів виконаних робіт. Наприклад, якщо залито 106 кубів бетону, виконроб фіксує дату, що має співпадати з прихідними накладними і ТТН на бетон. Це допомагає підтвердити реальність господарських операцій при перевірках податковою.
• Матеріальний звіт є обов'язковим документом, особливо при наявності кількох будівельних майданчиків та договорів. Кожна матеріально-відповідальна особа звітує за матеріали на своєму будівельному майданчику та показує, які матеріали передані в будівництво на рахунок 231.
• Вимога-накладна на відпуск ТМЦ М-11 використовується для передачі матеріалів на будівництво, в якій вказується перелік і об’єкт призначення.
• Відомість роботи механізмів та будівельних машин (власних) є підставою для амортизаційних витрат, палива та ін.
• Додаткові облікові регістрів субпідрядних робіт, незавершеного будівництва тощо – використовуються для аналітичного обліку.
• Наряд на роботу (зарплата працівників) – використовується при відрядній системі праці
• Калькуляція собівартості фактична (планова – кошторис)
• Довідка (звіт) про розподіл ЗВВ

Всі ці документи формують єдину систему документообігу в будівництві і дозволяють підтвердити реальність та обґрунтованість витрат при перевірках контролюючими органами.